วิธีดูโฉนดง่ายๆ แบบไหนควรซื้อ แบบไหนไม่ควรซื้อ 😀😀

อยากซื้อ "ที่ดิน" แต่กลัวโดนหลอก แนะวิธีสังเกตสีของ "ตราครุฑ" บนโฉนด แบบไหนทำสัญญาซื้อขาย โอน จำนองได้ แบบไหนทำไม่ได้ แบบไหนทำได้ พิจารณาเอกสารและสังเกตเอกสารสิทธิ์ให้ดี เพราะหน้าตาแต่ละประเภทก็ไม่เหมือนกัน วิธีการได้มาก็ไม่เหมือนกัน ดังนั้นต้องพิจารณาก่อนและหลังให้ดี

"ที่ดิน" ในประเทศไทยมีหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ผืนป่า ที่ดินเกษตรกรรม ทั้งสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ และซื้อขายไม่ได้ ดังนั้นใครที่จะเร่ิมซื้อขายที่ดินจำเป็นต้องศึกษาดีๆ ไม่เช่นนั้นจะโดนหลอกเอาง่ายๆ ซึ่งที่ผ่านมา ก็มีหลายเคสที่เป็นปัญหา มีคนเสียรู้โดนหลอกมิใช่น้อย

สำหรับวิธีที่ง่ายที่สุดเพื่อดูว่า ที่ดินนั้นสามารถซื้อขายได้หรือไม่ คือการสังเกตสีของ "ตราครุฑ" สามารถแบ่งออกหลักๆ ดังนี้

(1)

ครุฑแดง หรือ โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ดีที่สุด)

เป็นหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ สามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินชัดเจนที่สุด ซึ่งที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดจะเป็นแบบนี้ จำง่ายๆ เลยว่า สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกัน ได้ถูกต้องตามกฎหมาย

(2)

ครุฑดำ หรือ หนังสือ น.ส.3

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว "ไม่ใช่โฉนด" มีสิทธิในการครอบครองแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

สามารถทำสัญญาซื้อขายได้ แต่จะต้องประกาศล่วงหน้า 30 วันว่ามีคนคัดค้านหรือไม่ รวมทั้งมีการตรวจสอบว่าเป็นพื้นที่หวงห้าม หรือ เป็นที่ ส.ป.ก. หรือไม่ด้วย

(3)

ครุฑเขียว หรือ หนังสือ น.ส. 3ก.

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน "ไม่ใช่โฉนดที่ดิน" มีสิทธิในการครอบครองแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อขาย โอน จำนองได้ จะออกให้ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ สามารถเปลี่ยน น.ส. 3ก. เป็นโฉนดที่ดินได้ การเปลี่ยน น.ส. 3ก. เป็นโฉนดที่ดิน จากการออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนั้น เป็นการออกโฉนดที่ดินที่ไม่ต้องมีการรังวัดปักหลักเขต โดยจะดำเนินการเฉพาะที่ดินที่เป็นที่นา และมีหลักฐาน น.ส. 3ก. เท่านั้น การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้ เจ้าของที่ดินไม่ต้องมานำเดินสำรวจ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3ก. ให้เป็นโฉนดที่ดินตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน ผู้มีชื่อโฉนด หรือ ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน

สรุป  (นส.3 , นส.3 ก , นส3 ข.)

(น.ส.๓ และ น.ส.๓ข *ครุฑดำ ) ,(น.ส.๓ ก. *ครุฑเขียว)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่>หัวหน้าเขต>นายอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก) น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่>หัวหน้าเขต >นายอำเภอ> (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก) 

(4)

เอกสารสิทธิ ส.ป.ก.

เป็นที่ดินจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร จัดสรรให้กับประชาชนได้ทำการเกษตรเท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม ห้ามทำสัญญาซื้อขาย แต่สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 99 ปี หรือส่งต่อให้ลูกหลานได้ ข้อควรระวังคือหากรัฐบาลต้องการยึดที่ดินคืน จะไม่สามารถเรียกร้องสิทธิอะไรได้

"พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทําการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้น ไปยังผู้อื่นมิได้เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร หรือ ส.ป.ก.เพื่อ ประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขที่กําหนดในกฎกระทรวง

(5)

ที่ดิน (ส.ค.๑)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น 

(6)

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ย่อมาจากชื่อเต็มคือ ภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่เรียกกันว่า ภาษีดอกหญ้า 

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ย่อมาจากชื่อเต็มคือ ภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่เรียกกันว่า ภาษีดอกหญ้า ดังนั้น ภ.บ.ท. 5 จึงเป็นเพียงเอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งในที่นี้คือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ซึ่งมีหน้าที่รับจ่ายเงินภาษีและลงบันทึกไว้ และออกเอกสารที่เรียกว่า ภ.บ.ท. 5 ให้ผู้ชำระภาษีไว้เป็นหลักฐาน ดังนั้น ภ.บ.ท. 5 จึงไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดินเพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และ อบต. ไม่มีอำนาจตรวจสอบการครอบครองที่ดิน

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นเกิดในช่วงหลายสิบปีก่อนซึ่งเกิดภาวะที่ดินทำกินไม่เพียงพอต่อจำนวนประชากร ทำให้เกิดการเข้าไปอาศัยในที่ดินรกร้างหรือถางป่าเพื่อใช้เป็นที่ทำกิน และเพื่อให้มีหลักฐานที่อ้างอิงจากการเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินนั้นจึงมีการเสียภาษีบำรุงท้องที่เพื่อให้ได้เอกสารรับรองการจ่ายภาษี ภ.บ.ท. 5 เพื่ออ้างอิงถึงการครอบครองที่ดินดังกล่าว ดังนั้นลักษณะเด่นของที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ก็คือที่ดินซึ่งไม่มีเอกสารสิทธิใดจากกรมที่ดินให้การรับรองการครอบครองหรือถือกรรมสิทธิ์

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นมีการซื้อขายเกิดขึ้นแต่จะต่างจากการซื้อขายที่ดินทั่วไปซึ่งมีเอกสารสิทธิที่ดินรับรอง โดยการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5 จะเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิในที่ดินนั้นขึ้นมาแต่อย่างใด โดยการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองนั้นทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่จากชื่อของผู้ขายเป็นชื่อของผู้ซื้อ การดำเนินการเกิดขึ้นที่ อบต. โดยเจ้าพนักงาน อบต. จะลงชื่อเป็นพยานรับทราบ ซึ่งในการซื้อขายจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใด ๆ ทั้งสิ้น

โปรดระวังเสียสิทธิในที่ดิน

ในกรณีที่ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ไม่มีการทำประโยชน์ ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย อาทิ

ที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี *

ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน **

ในกรณีปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย เจ้าของไม่เข้าขัดขวาง ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 / น.ส. 3ก. / น.ส. 3ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ก็จะเสียสิทธิ ***

 

ข้อมูล จากกรมที่ดิน (มารู้จักเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน)

https://www.ddproperty.com

ที่มา https://www.thairath.co.th/news/local/1917631

เชิญเข้ากลุ่มสาระด้านอสังหาฯและซื้อขายที่ดิน https://www.facebook.com/groups/thailandandhome