หน่วยวัดพื้นที่ ที่ดิน ตามที่มีการใช้แบบไทย ไร่ งาน และ ตารางวา

หน่วยวัดพื้นที่ ที่ดิน ตามที่มีการใช้แบบไทย

การวัดขนาดพื้นที่ที่ดินในประเทศไทย มีทั้งใช้หน่วยวัดที่ดินแบบไทย และหน่วยวัดที่ดินแบบสากล ปะปนกัน ซึ่งถ้าเป็นการประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะมีการแสดงที่ดินเป็น หน่วย บาท : ตารางวา และ โฉนดที่ดินใช้หน่วยแสดงบนเอกสารสิทธิ์ เป็น ไร่ งาน และ ตารางวา  และ เราจะมีแนวทางในการแปลงหน่วยที่ปรากฎในเอกสารแสดงสิทธิ์ให้ง่ายต่อความเข้าใจและง่ายต่อการใช้งาน ได้อย่างไรบ้าง

หน่วยวัดที่ดิน
หน่วยวัดที่ดินในไทยที่ถูกใช้ระบุในโฉนดที่ดินและคำนวณราคาซื้อ-ขายมีด้วยกัน 3 หน่วยคือ “ไร่-งาน-ตารางวา” และมีความสัมพันธ์กับหน่วย “ตารางเมตร” จึงทำให้จดจำง่าย และคุณก็จะได้คำตอบแล้วว่า 1 ไร่ มีกี่ตารางวา

1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร

1 งาน = 100 ตารางวา = 400 ตารางเมตร

1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร

ส.ป.ก. 4-01 มาเป็น โฉนดที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ส.ป.ก. 4-01 มาเป็น โฉนดที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ประเด็น ข้อกำหนด และ เงื่อนไขมีอะไรบ้าง..

ทำไมต้องเปลี่ยน ส.ป.ก. 4-01 มาเป็น โฉนดที่ดินเพื่อการเกษตร หรือ เป็นการเปลี่ยนแค่ชื่อ ส่วนในรายละเอียดและเงื่อนไขข้อกำหนดต่างๆยังเหมือนเดิม แล้วดีอย่างไร ต้องเท้าความก่อนว่า สปก. เป็นเอกสารการถือครอง ที่ไม่สามารถที่จะเปลี่ยนมือได้ ถ้าจะทำได้ก็ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขและวิธีปฏิบัติกฎระเบียบข้อบังคับของ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งมีรายละเอียดและข้อกำหนดจำนวนมาก ทำให้เกษตรกรที่ถือครองที่ดิน สปก. ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ และ ที่ดิน สปก.ไม่สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ได้ ยกเว้นกับทาง ธนาคารเพื่อการเกษตร (ธกส) ซึ่งให้สินเชื่อเพียง 50% จากราคาประเมินเท่านั้น จึงเป็นข้อจำกัดในเรื่องของเงินทุน

ทั้งยังข้อกำหนดของ สปก. ให้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรเท่านั้น ซึ่งเป็นการจำกัดการต่อยอดกิจกรรมทางเศษฐกิจในส่วนอื่นๆ เช่น การเปิดฟาร์มสเตย์ การเปิดร้านค้าหรือร้านอาหารในพื้นที่ การเปิดที่พักรายวันเชิงนิเวศวิทยา ซึ่งเป็นข้อจำกัด รวมทั้งการจำหน่ายถ่ายโอนสิทธิ์ในที่ดิน สปก. ก็ต้องถ่ายโอนสิทธิ์ให้กับทายาท และทายาทที่ได้รับสิทธิ์ในที่ดิน สปก. ก็ต้องเป็นเกษตรกรด้วยกัน ถ้าประกอบอาชีพอื่นนอกเหนือเกษตรกรก็ไม่สามารถรับสิทธิ์ได้

วัดทรายขาว ตำบลทรายขาว อำเภอพาน จังหวัดเชียงราย

            วัดทรายขาวเป็นวัดที่มีความโดดเด่นในเรื่องสถาปัตยกรรมร่วมสมัย ทั้งงานปั้นและงานโครงสร้างอาคารสถานที่ เป็นที่แปลกตาและน่าสนใจแก่ผู้ที่มาสักการะท่องเที่ยวและเยี่ยมชม และที่สำคัญมีพระพุทธรูปเก่าแก่อยู่คู่กับวัดมาอย่างยาวนาน  วัดห้วยทรายขาวเป็นวัดที่ตั้งอยู่ ตำบลทรายขาว อำเภอพาน จังหวัดเชียงราย เยื้องกับแหล่งท่องเที่ยวประจำตำบล คือบ่อน้ำร้อนห้วยทรายขาว หรือ น้ำพุร้อนห้วยทรายขาว

การขายฝาก การจำนอง การซื้อไปโอนกลับ...คืออะไร แล้วเงื่อนไขอะไรที่ต่างกัน..?

การขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดิน เป็นอีกรูปแบบหนึ่งของการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อขายฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งวิธีการนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในเงื่อนไขข้อตกลงตามสัญญาการขายฝาก และส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อครบกำหนดการไถ่ถอนที่มีการระบุไว้ในเงื่อนไขสัญญาที่มีการตกลงกัน  ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้ผลประโยชน์ที่สมน้ำสมเนื้อกับราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อจุงใจการตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

หมายเหตุ  ขายฝาก ต่างจาก ฝากขาย คือ “การขายฝาก” ลักษณะธุรกรรมที่ผู้ขายมีโอกาสซื้อคืนจากผู้รับฝากขาย ส่วนผู้รับฝากขายได้ผลตอบแทนคือดอกเบี้ย แต่ “การฝากขาย” เป็นรูปแบบของนิติกรรมประเภทหนึ่งที่ผู้ขาย แต่งตั้งหรือมอบหมายให้ตัวแทนหรือนายหน้า กระทำการขายทรัพย์สินแทนตน และได้ค่าตอบแทนเป็นค่ากำเหน็จ (ค่านายหน้า)

ข้อดีของการขายฝาก

1) การขายฝากต้องกระทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานกรมที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจได้
2) ผู้ขายฝากยังสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินที่ขายฝากได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน
3) ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาไถ่ออกไป ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี ในกรณีที่เมื่อครบกำหนดตามสัญญาไถ่ถอน ซึ่งผู้ขายฝากไม่สามารถที่จะดำเนินการไถ่ถอนคืนได้ในช่วงระยะเวลาที่ตกลงไว้ (ไม่เกิน 10 ปี)

5 เรื่องต้องที่ตรวจสอบก่อนจะทำการซื้อที่ดิน  (ส่วนของผู้ซื้อ)

1) ต้องรู้ก่อนว่าที่ดินแปลงที่จะซื้อนั้นอยู่ตรงไหน บริเวณไหน และที่สำคัญควรเข้าไปดูที่ดินแปลงที่จะซื้อ เพื่อทำการประเมินเบื้องต้นก่อนที่จะตัดสินใจ เช่น

-  ดูพื้นที่โดยรวมมีหน้าตาเป็นอย่างไร

-  ดูพื้นที่เข้าออกที่ดินที่จะทำการซื้อ ว่า ติดทางสาธารณะ หรือเป็นที่ดินตาบอด

-  ดูบริเวณพื้นที่ข้างเคียงมีลักษณะเป็นอย่างไร เช่น ติดกับบ่อขยะ หรือแหล่งเสื่อมโทรม เป็นต้น

2) ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน ว่าเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทไหน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) ; หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) หรือจะขอดูเอกสารสิทธิ์จากผู้ขายหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์

3) เมื่อดูเอกสารสิทธิ์แล้วไม่ชัดเจนยังติดข้อสงสัย ให้ติดต่อกรมที่ดินตามเขตพื้นที่ที่ระบุตำแหน่งในโฉนดที่ดิน เพื่อดำเนินการขอคัดสำเนาโฉนดที่ดิน (กรณี : ขอตรวจสอบเอกสารก่อนทำการซื้อขาย) เผื่อเจ้าหน้าที่สอบถามวัตถุประสงค์ในการคัดสำเนาโฉนด

ผู้เช่าในที่ดิน ขุดดินในที่ดินที่เช่าไปขาย..

ผู้เช่าในที่ดิน ขุดดินในที่ดิน ที่เช่าไปขาย....มีความผิดฐานใด

ตามที่มีคนเคยสงสัยว่า กรณีที่ผู้ขอเช่าที่ดินมีความประสงค์ที่จะขอเช่าที่ดินเพื่อกิจการหรือกิจกรรมต่างๆ เช่าไปสักระยะ ดันขุดที่ดินทำบ่อพักน้ำ (แล้วนำดินที่ได้จากการขุดไปขายต่อ) และก็ไม่เคยตกลงหรือบอกกล่าวกับเจ้าของที่ดินมาก่อน ประเด็นนี้ ในส่วนของเจ้าของที่ดินหรือผู้ให้เช่าจะดำเนินการกับเรื่องนี้อย่างไร

ในกรณีนี้ผู้เช่าที่ดินถือว่าครอบครองที่ดินแทนผู้ให้เช่าในสภาพที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ การที่ผู้เช่าได้ขุดดินขึ้นมา ย่อมมีสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ให้เช่าไม่ได้ส่งมอบการครอบครองให้ผู้เช่าด้วย เมื่อผู้เช่าเอาไปขาย จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์ ไม่ใช่ยักยอกทรัพย์

กรณีดังกล่าวมีคำพิพากษาฎีกาที่ 5423/2541

การที่จำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของผู้เสียหาย มีผลเพียงแต่ทำให้จำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวในสภาพอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เมื่อที่ดินถูกขุดดินที่ได้ย่อมเปลี่ยนสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ และผู้เสียหายไม่ได้มอบการครอบครองดินที่เป็นสังหาริมทรัพย์ให้จำเลยครอบครอง ดินดังกล่าวจึงยังอยู่ในความครอบครองของผู้เสียหาย การที่จำเลยเอาดินดังกล่าวไปขายโดยทุจริต เป็นการแสวงหาประโยชน์ที่มิควรได้โดยชอบด้วยกฎหมาย จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์

(โฉนดหลังแดง) จะทำการจะซื้อจะขายกันได้หรือไม่...

กรณีโฉนดที่ดินที่ติดข้อกำหนดห้ามโอนในระยะเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี (หรือที่เรียกว่าโฉนดหลังแดง) จะทำการจะซื้อจะขายกันได้หรือไม่.....

โฉนดหลังแดง.... คืออะไร (แล้วทำไมต้องหลังแดง)

ถึงแม้การซื้อขายโฉนดครุฑแดงจะ ถูกต้องตรงตามกฎหมายตามที่มีการปฏิบัติกัน แต่ก็ยังมีข้อควรระวังเป็นพิเศษ ในกรณีที่ผู้ซื้อผู้ขายจำเป็นต้องตรวจสอบโฉนดก่อนทุกครั้งก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เพราะยังมีโฉนดครุฑแดงอีกลักษณะหนึ่ง ที่ถึงแม้เป็นโฉนดที่ดินจริงๆ (น.ส.4 ) ก็ยังไม่สามารถโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้เลยทันที นั้นคือ (โฉนดหลังแดง) นั่นก็คือ ซื้อขายจ่ายเงินกันแล้วแต่ยังไม่สามารถเปลี่ยนชื่อหลังหลังโฉนดกันได้นั่นเอง
ดังนั้นโฉนดที่ดินประเภทนี้ เรียกว่า “โฉนดหลังแดง” คือโฉนดที่ดินครุฑแดง (น.ส.4 ) ที่ด้านหลังมีอักษรสีแดง เขียนระบุไว้ชัดเจน ว่า “ห้ามโอนภายใน ( 5 ปี หรือ 10 ปี ) ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับตั้งแต่วันที่ เดือน ปี” และมีเจ้าพนักงานสำนักงานที่ดินลงนามรับรองไว้เป็นหลักฐาน ภายในเงื่อนไขเวลาและวันที่ให้ไว้

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๓๑  โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ได้ออกสืบเนื่องมาจากใบจองตาม มาตรา ๓๐ และ มาตรา ๓๓ ห้ามมิให้ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นในกรณี ดังต่อไปนี้ (ห้ามโอน)
๑. ถ้ากรณีที่ได้ออกใบจองในหรือหลัง วันที่ ๑๔ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ ห้ามโอนภายในกำหนดสิบปีนับแต่วันได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ห้ามโอน ๑๐ปี)
๒. ถ้าเป็นกรณีที่ได้ออกใบจองก่อนวันที่ ๑๔ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ เฉพาะที่รัฐให้การช่วยเหลือในด้านสาธารณูปโภคและอื่นๆ เนื่องจากการจัดที่ดินห้ามโอนภายในกำหนดห้าปี นับแต่วันได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ห้ามโอน ๕ปี)