Nature-Based & Asset-Based Lifestyle Business

เปลี่ยน “ที่ดิน” ให้เป็น “โอกาส” กับแนวคิด Nature-Based & Asset-Based Lifestyle Business

ในยุคที่ผู้คนโหยหาการหลีกหนีจากความวุ่นวายในเมืองใหญ่ ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับธรรมชาติและไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของการทำเกษตรแบบเดิมๆ อีกต่อไป แต่กำลังเปลี่ยนผ่านสู่การเป็น “ธุรกิจเชิงสินทรัพย์และประสบการณ์” ที่สร้างทั้งมูลค่าและคุณค่าในเวลาเดียวกัน

สำหรับใครที่มีที่ดินหรือพื้นที่เกษตรอยู่ในมือ นี่คือ 2 แนวคิดที่จะช่วยเปลี่ยนพื้นที่ของคุณให้เป็นมากกว่าแค่ "ฟาร์ม" ครับ

1. Nature-Based Asset & Experience Business: ธุรกิจที่เติบโตไปพร้อมกับธรรมชาติ

แนวคิดนี้คือการทำให้ธรรมชาติเป็น “หัวใจหลัก” ของการดำเนินธุรกิจ ไม่ใช่แค่เป็นฉากหลัง โดยมุ่งเน้นที่การฟื้นฟูระบบนิเวศไปพร้อมกับการสร้างประสบการณ์ให้ลูกค้า

เปลี่ยนพื้นที่เป็นแหล่งเรียนรู้: แทนที่จะปลูกพืชเพื่อขายผลผลิตเพียงอย่างเดียว ลองเปิดพื้นที่เป็นโซนกิจกรรมเชิงประสบการณ์ เช่น การทำเกษตรอินทรีย์ที่ให้นักท่องเที่ยวได้ลงมือปลูกเอง เก็บเอง หรือการจัดเวิร์กชอปที่เชื่อมโยงคนเมืองเข้ากับธรรมชาติ

สร้างมูลค่าจากนิเวศบริการ: ธุรกิจที่ใส่ใจการฟื้นฟูสภาพแวดล้อม (Regenerative Agriculture) มักได้รับความเชื่อมั่นและดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ใส่ใจสุขภาพและสิ่งแวดล้อมได้ดีกว่า เป็นการสร้างความยั่งยืนที่ดึงดูดคนให้กลับมาใช้บริการซ้ำ

หัวใจสำคัญ: คือการทำให้แขกที่มาเยือนรู้สึกถึง "ความแตกต่าง" ของอากาศ ผืนดิน และความสงบที่หาไม่ได้จากในเมือง

สัมผัสไออุ่นแห่งธรรมชาติ ณ บ่อน้ำร้อนห้วยทรายขาว อำเภอพาน จังหวัดเชียงราย

หากพูดถึงเสน่ห์ของจังหวัดเชียงราย หลายคนอาจนึกถึงภูเขาสูง วัดสวย และสายหมอกยามเช้า แต่ท่ามกลางธรรมชาติอันเงียบสงบของ ตำบลทรายชาว อำเภอพาน ยังมีสถานที่พักกายพักใจที่เต็มไปด้วยกลิ่นอายของธรรมชาติซ่อนตัวอยู่ นั่นคือ “บ่อน้ำร้อนห้วยทรายขาว” ในพื้นที่ ตำบลทรายขาว แหล่งท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติที่เหมาะสำหรับการแวะพัก เติมพลังชีวิต และซึมซับความเรียบง่ายของวิถีเหนืออย่างแท้จริง

บ่อน้ำร้อนห้วยทรายขาว ตั้งอยู่ริมถนนพหลโยธิน เส้นทางเชียงราย–พะเยา ห่างจากตัวเมืองเชียงรายประมาณ 37 กิโลเมตร เป็นจุดพักผ่อนที่นักเดินทางนิยมแวะเพื่อผ่อนคลายความเหนื่อยล้าระหว่างทาง ท่ามกลางบรรยากาศร่มรื่นของต้นไม้ใหญ่ และสายลมเย็นที่พัดผ่านตลอดวัน

ความพิเศษของที่นี่ คือการมีบ่อน้ำธรรมชาติถึง 3 รูปแบบ ทั้งบ่อน้ำร้อน บ่อน้ำอุ่น และบ่อน้ำเย็น ที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ นักท่องเที่ยวสามารถเดินแช่เท้า สูดไออุ่นจากแร่ธาตุธรรมชาติ และนั่งพักผ่อนใต้ศาลาริมน้ำได้อย่างสบายใจ โดยเปิดให้เข้าชมฟรีตลอดทั้งปี

เมื่อก้าวเข้าสู่พื้นที่แห่งนี้ สิ่งแรกที่สัมผัสได้คือความเงียบสงบ เสียงน้ำแร่ที่ไหลเอื่อยผสานกับเสียงลมพัดผ่านต้นไม้ ทำให้บรรยากาศรอบตัวดูช้าลงอย่างน่าอัศจรรย์ ในช่วงเช้าของฤดูหนาว จะมองเห็นไอน้ำลอยเหนือผิวน้ำบางเบา สร้างภาพที่งดงามราวกับธรรมชาติกำลังหายใจอยู่ตรงหน้า

ทางภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น: ความเหมือนและความต่างในทางกฎหมาย

ในทางกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในที่ดิน มักมีประเด็นที่ถูกหยิบยกมาพูดถึงอยู่เสมอคือ “ทางภาระจำยอม” และ “ทางจำเป็น” สองแนวคิดนี้มีความคล้ายคลึงกันในเรื่องของการให้สิทธิใช้ทางผ่านบนที่ดินของผู้อื่น แต่มีความแตกต่างในแง่เงื่อนไขการเกิดสิทธิและขอบเขตการใช้ทาง ดังนั้น การทำความเข้าใจความเหมือนและต่างจึงเป็นสิ่งสำคัญ ทั้งต่อเจ้าของที่ดินและผู้สนใจด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

ความหมายของ “ทางภาระจำยอม”

“ทางภาระจำยอม” คือสิทธิที่ที่ดินแปลงหนึ่งต้องเสียสละการใช้ประโยชน์บางส่วน เพื่อให้ที่ดินอีกแปลงหนึ่งสามารถใช้ประโยชน์ได้ เช่น การเปิดทางผ่าน การวางท่อระบายน้ำ หรือการเดินสายไฟฟ้า เป็นต้น

การได้สิทธิทางภาระจำยอม

1.  โดยสัญญาและการจดทะเบียน – เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายตกลงกันและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

2.  โดยอายุความ – เมื่อมีการใช้ทางติดต่อกันเกิน 10 ปี โดยเปิดเผยและไม่มีการคัดค้าน

3.  โดยผลของกฎหมายหรือคำพิพากษา – ศาลอาจกำหนดให้เกิดภาระจำยอมขึ้นเพื่อความเป็นธรรม

การทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนั้นเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องระมัดระวัง

การทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนั้นเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องระมัดระวัง เพราะอาจมีผลกระทบทางกฎหมายในระยะยาว ดังนั้นก่อนทำสัญญาควรรู้สิ่งสำคัญดังนี้

1 ระยะเวลาของสัญญา

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวมักจะมีระยะเวลายาว เช่น 10 ปี 20 ปี หรือมากกว่านั้น ต้องระบุระยะเวลาให้ชัดเจนและทำความเข้าใจว่าจะสามารถต่อสัญญาได้หรือไม่ เมื่อหมดอายุสัญญา หากเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้นหากไม่จดทะเบียน แม้ตกลงเช่า 10 ปี กฎหมายจะรับรองแค่ 3 ปีเท่านั้น

2 ค่าเช่าและวิธีการชำระเงิน

ต้องกำหนดค่าเช่าที่ชัดเจน รวมถึงวิธีการชำระเงิน เช่น การจ่ายเป็นงวดรายปีหรือรายเดือน ควรกำหนดเงื่อนไขการปรับค่าเช่าในอนาคต เช่น การปรับตามอัตราเงินเฟ้อหรือสภาพตลาด และควรกำหนดจำนวนเงินค่าเช่าอย่างชัดเจน วิธีการจ่ายเงิน เช่น เงินสด โอนธนาคาร หรือเช็ค ระบุวันที่ต้องชำระเงินแต่ละงวด พร้อมค่าปรับกรณีชำระล่าช้าให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง

3 สิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย

  -เจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) : ต้องระบุสิทธิ์ของเจ้าของในการเข้าใช้หรือบำรุงรักษาที่ดิน หรือมีข้อจำกัดในบางกรณีระบุเลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน และที่ตั้งที่ชัดเจน หากมีแผนผังหรือแผนที่แนบมาด้วยจะดีที่สุด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเรื่องเขตแดนและการบุกรุกในอนาคต เช่น ห้ามปลูกสร้างบางประเภท
  -ผู้เช่า : สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน เช่น การปลูกสร้าง การใช้ที่ดินในเชิงพาณิชย์ หรือการพัฒนาที่ดินตามที่ตกลง

เซ็นรับรองแนวเขตที่ดินไม่ถือว่าสละสิทธิ ฎีกาใหม่...

    ว่าด้วยคำวินิจฉัยการลงนามรับรองเรื่องรังวัดสอบเขตที่ดิน ประเด็นมีอยู่ว่า เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับจดหมายจากกรมที่ดินให้คอยระวังแนวเขตที่ดินของตนเองเนื่องจากที่ดินของท่านติดกับแนวที่ดินของเจ้าของที่ดินที่จะทำการรังวัดสอบเขตที่ดิน และ เจ้าของที่ดินข้างเคียงก็ดูเอกสารสิทธิ์โฉนดที่ดินไม่เป็น แต่เจ้าหน้าที่บอกต้องมีการเซ็นรับรองแนวเขตที่ดินด้วย ทางเจ้าของที่ดินข้างเคียงก็หลงเซ็นรับรองไปโดยที่ว่าบอก “ผมก็ไม่ทราบนะครับ หรือ หนูก็ไม่ทราบนะค่ะ”  ว่าแนวเขตอยู่ตรงไหน แต่เจ้าหน้าที่บอกให้เซ็นก็เซ็นไป ต่อมา เกิดปัญหากรณีที่ว่ามีการเซ็นรับรองไปแล้ว  มันดันมีผลทางกฎหมายก็คือในแบบ ทด 34 ซึ่งเป็นแบบรับรองของเจ้าของที่ดินข้างเคียงมีการระบุไว้เลยว่าข้าพเจ้าขอรับรองว่าหลักเขตที่ได้ปรับตามแนวเขตที่รังวัดในครั้งนี้เป็นการถูกต้องแล้ว  ซึ่งกรณีนี้ข้าพเจ้าขอรับรองว่า ถ้าปรากฏมีหลักเขตใดที่ข้าพเจ้านำไม่ตรงกับความจริง ข้าพเจ้ายอมรับผิดและยินยอมให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการแก้ไขนั่น หมายถึงว่าถ้าเราไปเซ็นรับรองแนวเขตกฎหมายจะถือว่าเราเป็นการเซ็นสละสิทธิ์ อะไรประมาณนี้  ซึ่งแนวคำตัดสินและศาลฎีกาวินิจฉัยว่ากรณีมีการเซ็นรับรองแนวเขตไปจะถือว่าแม้นว่าที่ดินพิพาทจะอยู่ในที่ดินเราก็ต้องถือว่าเป็นการเซ็นสละกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ที่ข้างเคียงไปแล้วนั้น เกิดข้อเท็จจริงว่าเซ็นโดยไม่ทราบว่าหลักหมุดที่แท้จริงอยู่ตรงไหนหรือเซ็นไปก่อนคงไปแก้ไขปัญหาคราวหน้าได้ (ประมาณว่าคิดเองหรือมีคนแนะนำมา)

ตามคำพิพากษา ฎีกาที่ 1646/2551 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้มาระวังแนวเขตที่ดินและลงลายมือชื่อรับรองแนวเขตที่ดินไว้ในใบรับรองเขตติดต่อของเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียง อันเป็นการยอมรับว่าที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของโจทก์ แต่อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของจำเลย แม้โจทก์จะเป็นของที่ดินพิพาทก็ต้องถือว่าโจทก์สละกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่จำเลยแล้ว การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ที่มีมาก่อนย่อมสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377

ต้องการเริ่มต้นทำโครงการ carbon credits ต้องเตรียมอะไร..

มีที่ดินและต้องการเริ่มต้นทำโครงการ carbon credits จะเริ่มยังไง...

การทำ Credit Carbon หรือการซื้อขายเครดิตคาร์บอน (carbon credits) เป็นวิธีที่ช่วยลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก โดยการลดการปล่อยก๊าซในโครงการต่างๆ และแลกเปลี่ยนเป็นเครดิตคาร์บอนที่สามารถขายให้กับองค์กรที่ต้องการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของตัวเองได้ 

หากคุณมีที่ดินและต้องการเริ่มต้นทำโครงการ carbon credits นี่คือขั้นตอนที่อาจช่วยได้:

1. ศึกษาและวางแผน

-ศึกษาตลาด : ทำความเข้าใจเกี่ยวกับตลาดเครดิตคาร์บอน และมาตรฐานที่ใช้ เช่น Verified Carbon Standard (VCS) หรือ Gold Standard

-ประเมินที่ดิน : ตรวจสอบว่าที่ดินของคุณเหมาะสำหรับโครงการประเภทไหน เช่น การปลูกป่า การฟื้นฟูพื้นที่ชุ่มน้ำ หรือการจัดการป่าไม้

2. เลือกโครงการที่เหมาะสม

-ประเภทโครงการ : เลือกประเภทของโครงการที่เหมาะกับที่ดิน เช่น การปลูกป่าใหม่ (reforestation) หรือการอนุรักษ์ป่าไม้ (forest conservation)

-ศึกษาโครงการที่คล้ายกัน : เรียนรู้จากโครงการที่ประสบความสำเร็จเพื่อให้คุณเข้าใจความต้องการและขั้นตอนต่างๆ เพื่อนำมาปรับแผนและแนวทางที่คุณเตรียมไว้

3. พัฒนาผลการศึกษา (Feasibility Study)

-วิเคราะห์ความเป็นไปได้ : ตรวจสอบความเป็นไปได้ของโครงการจากด้านเทคนิคและการเงิน ระยะเวลาในการดำเนินโครงการ

-วางแผนการดำเนินงาน : สร้างแผนการดำเนินงานที่ชัดเจน รวมถึงการจัดการที่ดินและการตรวจสอบ

หน่วยวัดพื้นที่ ที่ดิน ตามที่มีการใช้แบบไทย ไร่ งาน และ ตารางวา

หน่วยวัดพื้นที่ ที่ดิน ตามที่มีการใช้แบบไทย

การวัดขนาดพื้นที่ที่ดินในประเทศไทย มีทั้งใช้หน่วยวัดที่ดินแบบไทย และหน่วยวัดที่ดินแบบสากล ปะปนกัน ซึ่งถ้าเป็นการประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะมีการแสดงที่ดินเป็น หน่วย บาท : ตารางวา และ โฉนดที่ดินใช้หน่วยแสดงบนเอกสารสิทธิ์ เป็น ไร่ งาน และ ตารางวา  และ เราจะมีแนวทางในการแปลงหน่วยที่ปรากฎในเอกสารแสดงสิทธิ์ให้ง่ายต่อความเข้าใจและง่ายต่อการใช้งาน ได้อย่างไรบ้าง

หน่วยวัดที่ดิน
หน่วยวัดที่ดินในไทยที่ถูกใช้ระบุในโฉนดที่ดินและคำนวณราคาซื้อ-ขายมีด้วยกัน 3 หน่วยคือ “ไร่-งาน-ตารางวา” และมีความสัมพันธ์กับหน่วย “ตารางเมตร” จึงทำให้จดจำง่าย และคุณก็จะได้คำตอบแล้วว่า 1 ไร่ มีกี่ตารางวา

1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร

1 งาน = 100 ตารางวา = 400 ตารางเมตร

1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร