การขายฝากที่ดิน
การขายฝากที่ดิน
การขายฝากที่ดิน
เป็นอีกรูปแบบหนึ่งของการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน
โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อขายฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก
ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งวิธีการนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในเงื่อนไขข้อตกลงตามสัญญาการขายฝาก
และส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อครบกำหนดการไถ่ถอนที่มีการระบุไว้ในเงื่อนไขสัญญาที่มีการตกลงกัน ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้ผลประโยชน์ที่สมน้ำสมเนื้อกับราคาประเมินที่ดิน
ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น
เพื่อจุงใจการตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก
หมายเหตุ ขายฝาก ต่างจาก ฝากขาย คือ “การขายฝาก” ลักษณะธุรกรรมที่ผู้ขายมีโอกาสซื้อคืนจากผู้รับฝากขาย
ส่วนผู้รับฝากขายได้ผลตอบแทนคือดอกเบี้ย แต่ “การฝากขาย” เป็นรูปแบบของนิติกรรมประเภทหนึ่งที่ผู้ขาย
แต่งตั้งหรือมอบหมายให้ตัวแทนหรือนายหน้า กระทำการขายทรัพย์สินแทนตน
และได้ค่าตอบแทนเป็นค่ากำเหน็จ (ค่านายหน้า)
ข้อดีของการขายฝาก
2) ผู้ขายฝากยังสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินที่ขายฝากได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน
3) ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาไถ่ออกไป ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี ในกรณีที่เมื่อครบกำหนดตามสัญญาไถ่ถอน ซึ่งผู้ขายฝากไม่สามารถที่จะดำเนินการไถ่ถอนคืนได้ในช่วงระยะเวลาที่ตกลงไว้ (ไม่เกิน 10 ปี)
การจำนองที่ดิน
หมายเหตุ
“การจำนอง” ต่างจาก “การจำนำ” โดยที่การจำนำต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินด้วย
รูปแบบการจำนองที่ดิน
1. จำนองที่ดินเพื่อชำระหนี้เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้
ระหว่าง ผู้จำนอง กับ ผู้รับจำนอง
ตัวอย่าง นาย A ได้กู้เงินจากนาย B 100,000 บาท นาย A จึงนำที่ดินซึ่งเป็นของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของตนเอง กับ นาย B
2. จำนองที่ดินเพื่อค้ำประกันให้ผู้อื่นเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
ระหว่าง ผู้จำนอง, เจ้าของทรัพย์ และผู้รับจำนอง
ตัวอย่าง นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน
1 แสนบาท โดยนาย C ได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ที่นาย A ได้กู้ไปจากนาย B
ขอบเขตของสิทธิจำนอง
1. ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนองเท่านั้น
จะไปบังคับถึงทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ไม่ได้จดทะเบียนจำนองไม่ได้
ตัวอย่าง หากจำนองเฉพาะที่ดิน
จะไม่ครอบคลุมถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกภายหลังวันจำนอง เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมถึงบ้านและโรงเรือนดังกล่าวด้วย
2. จำนองเฉพาะบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของคนอื่น
ก็มีสิทธิเฉพาะบ้านเท่านั้น
3. จำนองย่อมไม่ครอบคลุมถึงดอกผลแห่งทรัพย์สินซึ่งจำนอง
เช่น จำนองสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนองอยู่
การบังคับจำนองที่ดิน (ยึดทรัพย์)
ข้อดีของการจำนอง
2) ค่าจดทะเบียนจำนองถูกกว่าขายฝาก จำนอง เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ในส่วนของ ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด
การซื้อไปโอนกลับ
ข้อดีของการซื้อไปโอนกลับ
เขียนและเรียบเรียง
พีรพงษ์ ปาฐะเดชะ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น