การขายฝาก การจำนอง การซื้อไปโอนกลับ...คืออะไร แล้วเงื่อนไขอะไรที่ต่างกัน..?

การขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดิน เป็นอีกรูปแบบหนึ่งของการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อขายฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งวิธีการนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในเงื่อนไขข้อตกลงตามสัญญาการขายฝาก และส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อครบกำหนดการไถ่ถอนที่มีการระบุไว้ในเงื่อนไขสัญญาที่มีการตกลงกัน  ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้ผลประโยชน์ที่สมน้ำสมเนื้อกับราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อจุงใจการตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

หมายเหตุ  ขายฝาก ต่างจาก ฝากขาย คือ “การขายฝาก” ลักษณะธุรกรรมที่ผู้ขายมีโอกาสซื้อคืนจากผู้รับฝากขาย ส่วนผู้รับฝากขายได้ผลตอบแทนคือดอกเบี้ย แต่ “การฝากขาย” เป็นรูปแบบของนิติกรรมประเภทหนึ่งที่ผู้ขาย แต่งตั้งหรือมอบหมายให้ตัวแทนหรือนายหน้า กระทำการขายทรัพย์สินแทนตน และได้ค่าตอบแทนเป็นค่ากำเหน็จ (ค่านายหน้า)

ข้อดีของการขายฝาก

1) การขายฝากต้องกระทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานกรมที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจได้
2) ผู้ขายฝากยังสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินที่ขายฝากได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน
3) ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาไถ่ออกไป ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี ในกรณีที่เมื่อครบกำหนดตามสัญญาไถ่ถอน ซึ่งผู้ขายฝากไม่สามารถที่จะดำเนินการไถ่ถอนคืนได้ในช่วงระยะเวลาที่ตกลงไว้ (ไม่เกิน 10 ปี)

5 เรื่องต้องที่ตรวจสอบก่อนจะทำการซื้อที่ดิน  (ส่วนของผู้ซื้อ)

1) ต้องรู้ก่อนว่าที่ดินแปลงที่จะซื้อนั้นอยู่ตรงไหน บริเวณไหน และที่สำคัญควรเข้าไปดูที่ดินแปลงที่จะซื้อ เพื่อทำการประเมินเบื้องต้นก่อนที่จะตัดสินใจ เช่น

-  ดูพื้นที่โดยรวมมีหน้าตาเป็นอย่างไร

-  ดูพื้นที่เข้าออกที่ดินที่จะทำการซื้อ ว่า ติดทางสาธารณะ หรือเป็นที่ดินตาบอด

-  ดูบริเวณพื้นที่ข้างเคียงมีลักษณะเป็นอย่างไร เช่น ติดกับบ่อขยะ หรือแหล่งเสื่อมโทรม เป็นต้น

2) ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน ว่าเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทไหน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) ; หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) หรือจะขอดูเอกสารสิทธิ์จากผู้ขายหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์

3) เมื่อดูเอกสารสิทธิ์แล้วไม่ชัดเจนยังติดข้อสงสัย ให้ติดต่อกรมที่ดินตามเขตพื้นที่ที่ระบุตำแหน่งในโฉนดที่ดิน เพื่อดำเนินการขอคัดสำเนาโฉนดที่ดิน (กรณี : ขอตรวจสอบเอกสารก่อนทำการซื้อขาย) เผื่อเจ้าหน้าที่สอบถามวัตถุประสงค์ในการคัดสำเนาโฉนด

ผู้เช่าในที่ดิน ขุดดินในที่ดินที่เช่าไปขาย..

ผู้เช่าในที่ดิน ขุดดินในที่ดิน ที่เช่าไปขาย....มีความผิดฐานใด

ตามที่มีคนเคยสงสัยว่า กรณีที่ผู้ขอเช่าที่ดินมีความประสงค์ที่จะขอเช่าที่ดินเพื่อกิจการหรือกิจกรรมต่างๆ เช่าไปสักระยะ ดันขุดที่ดินทำบ่อพักน้ำ (แล้วนำดินที่ได้จากการขุดไปขายต่อ) และก็ไม่เคยตกลงหรือบอกกล่าวกับเจ้าของที่ดินมาก่อน ประเด็นนี้ ในส่วนของเจ้าของที่ดินหรือผู้ให้เช่าจะดำเนินการกับเรื่องนี้อย่างไร

ในกรณีนี้ผู้เช่าที่ดินถือว่าครอบครองที่ดินแทนผู้ให้เช่าในสภาพที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ การที่ผู้เช่าได้ขุดดินขึ้นมา ย่อมมีสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ให้เช่าไม่ได้ส่งมอบการครอบครองให้ผู้เช่าด้วย เมื่อผู้เช่าเอาไปขาย จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์ ไม่ใช่ยักยอกทรัพย์

กรณีดังกล่าวมีคำพิพากษาฎีกาที่ 5423/2541

การที่จำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของผู้เสียหาย มีผลเพียงแต่ทำให้จำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวในสภาพอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เมื่อที่ดินถูกขุดดินที่ได้ย่อมเปลี่ยนสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ และผู้เสียหายไม่ได้มอบการครอบครองดินที่เป็นสังหาริมทรัพย์ให้จำเลยครอบครอง ดินดังกล่าวจึงยังอยู่ในความครอบครองของผู้เสียหาย การที่จำเลยเอาดินดังกล่าวไปขายโดยทุจริต เป็นการแสวงหาประโยชน์ที่มิควรได้โดยชอบด้วยกฎหมาย จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์