(โฉนดหลังแดง) จะทำการจะซื้อจะขายกันได้หรือไม่...

กรณีโฉนดที่ดินที่ติดข้อกำหนดห้ามโอนในระยะเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี (หรือที่เรียกว่าโฉนดหลังแดง) จะทำการจะซื้อจะขายกันได้หรือไม่.....

โฉนดหลังแดง.... คืออะไร (แล้วทำไมต้องหลังแดง)

ถึงแม้การซื้อขายโฉนดครุฑแดงจะ ถูกต้องตรงตามกฎหมายตามที่มีการปฏิบัติกัน แต่ก็ยังมีข้อควรระวังเป็นพิเศษ ในกรณีที่ผู้ซื้อผู้ขายจำเป็นต้องตรวจสอบโฉนดก่อนทุกครั้งก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เพราะยังมีโฉนดครุฑแดงอีกลักษณะหนึ่ง ที่ถึงแม้เป็นโฉนดที่ดินจริงๆ (น.ส.4 ) ก็ยังไม่สามารถโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้เลยทันที นั้นคือ (โฉนดหลังแดง) นั่นก็คือ ซื้อขายจ่ายเงินกันแล้วแต่ยังไม่สามารถเปลี่ยนชื่อหลังหลังโฉนดกันได้นั่นเอง
ดังนั้นโฉนดที่ดินประเภทนี้ เรียกว่า “โฉนดหลังแดง” คือโฉนดที่ดินครุฑแดง (น.ส.4 ) ที่ด้านหลังมีอักษรสีแดง เขียนระบุไว้ชัดเจน ว่า “ห้ามโอนภายใน ( 5 ปี หรือ 10 ปี ) ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับตั้งแต่วันที่ เดือน ปี” และมีเจ้าพนักงานสำนักงานที่ดินลงนามรับรองไว้เป็นหลักฐาน ภายในเงื่อนไขเวลาและวันที่ให้ไว้

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๓๑  โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ได้ออกสืบเนื่องมาจากใบจองตาม มาตรา ๓๐ และ มาตรา ๓๓ ห้ามมิให้ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นในกรณี ดังต่อไปนี้ (ห้ามโอน)
๑. ถ้ากรณีที่ได้ออกใบจองในหรือหลัง วันที่ ๑๔ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ ห้ามโอนภายในกำหนดสิบปีนับแต่วันได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ห้ามโอน ๑๐ปี)
๒. ถ้าเป็นกรณีที่ได้ออกใบจองก่อนวันที่ ๑๔ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ เฉพาะที่รัฐให้การช่วยเหลือในด้านสาธารณูปโภคและอื่นๆ เนื่องจากการจัดที่ดินห้ามโอนภายในกำหนดห้าปี นับแต่วันได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ห้ามโอน ๕ปี)

*** ความในวรรคหนึ่งมิให้ใช้บัคับแก่กรณีที่
-  ที่ดินนั้นตกทอดทางมรดก
-  ที่ดินนั้นโอนให้แก่ทบวง การเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยจัดตั้งองค์การของรัฐบาลรัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ
-  ที่ดินนั้นโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
หมายเหตุ**** ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนตามวรรคหนึ่ง ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี (ห้ามบังคับคดี)

ดังนั้น โฉนดหลังแดงนี้ ไม่สามารถซื้อหรือจะซื้อจะขายหรือโอนทางทะเบียนได้จนกว่าจะพ้นระยะเวลาห้ามโอน (นับตั้งแต่วันออกโฉนด ไม่ใช่วันได้ใบจอง) แต่เอาไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ได้ แต่ก็ไม่อยู่ในกรอบหรือเข้าข่ายการบังคับคดีได้ คือถ้าลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ ให้แก่เจ้าหนี้ได้ เจ้าหนี้ไม่สามารถที่จะบังคับให้ลูกหนี้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนี้ให้ได้จนกว่าจะพ้นระยะเวลาห้ามโอนและ การดำเนินการนิติกรรมใดๆ ก่อนครบระยะเวลาห้ามโอนตาม ที่มีการบัญญัติไว้ ในการดำเนินการนั้นเป็น “โมฆะ”

คำพิพากษาฎีกา ประกอบการพิจารณาว่าด้วยเรื่อง (โฉนดหลังแดง)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3393/2525

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยส่งมอบ การครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3345/2525

ที่นาพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกให้แก่ ค. มีข้อความว่าห้ามโอนสิบปีตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 334 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 ข้อ 6 การที่ ค. ผู้ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในที่นาพิพาทอันสืบเนื่องมาจากใบจองตามมาตรา 30 และมาตรา 33 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้ทำสัญญาจะซื้อขายขึ้นในระหว่างระยะเวลาการห้ามโอนจะขายที่นาพิพาทให้แก่ อ. เป็นเงิน30,000 บาท และได้รับเงินกับได้มอบที่นาพิพาทให้ อ.เข้าครอบครองทำกินแล้ว เพียงแต่ตกลงจะจดทะเบียนการโอนให้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลา การห้ามโอนสิบปี ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอน ตามมาตรา 31 ดังนี้ย่อมเป็นการอันมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย หนังสือสัญญาจะซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 แม้ต่อมาประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ซึ่งห้ามการโอนจะได้ถูกแก้ไขเพิ่มเติมอันมีผลมิให้ใช้บังคับข้อห้ามการโอนในกรณีดังเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็หาทำให้สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก กลับมีผลสมบูรณ์ขึ้นไม่

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3393/2525

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 113 134 พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ.2497 ม.4 4 ป.พ.พ. ม.113 ม.134 พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ.2497
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดิน โดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3520/2532

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 1377 1378 ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.58 ทวิ 58 ป.พ.พ. ม.1377 ม.1378 ป.ที่ดิน
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ทางราชการออกให้แก่โจทก์ ตาม ป. ที่ดิน มาตรา 58 ทวิห้ามโอนภายใน 10 ปีนั้น เป็นที่ดินที่รัฐยังไม่มอบสิทธิครอบครองให้แก่โจทก์ จึงยังไม่มีสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ.หรือตาม ป. ที่ดิน ดังนั้นโจทก์ไม่อาจโอนสิทธิครอบครองตามป.พ.พ. มาตรา 1377 หรือมาตรา 1378 ให้ผู้อื่นได้ การที่โจทก์ขายและมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่บิดาโจทก์ภายในกำหนดเวลาห้ามโอน แล้วต่อมาบิดาโจทก์ได้นำไปขายและมอบการครอบครองให้แก่จำเลยครอบครองทำกินโดยจะไปโอนให้จำเลยหลังจากพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วนั้น จำเลยหาอาจยกสิทธิครอบครองขึ้นต่อสู้โจทก์ได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6592/2537

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 113 เดิม 150 456 1367 ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.31 31 ป.พ.พ. ม.113 ม.150 ม.456 ม.1367 ป.ที่ดิน

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)มีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31จำเลยที่ 1 และที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากนาง จ. ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113(เดิม) ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะทำสัญญา แม้นาง จ.จะสละสิทธิครอบครองก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้สิทธิครอบครอง จำเลยที่ 3 ซึ่งได้รับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ย่อมไม่มีสิทธิครอบครองเช่นเดียวกัน โดยถือหลักว่า ผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากนางจ. หลังจากพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลยที่ 3

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 619/2537

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 1382 ประมวลกฎหมายที่ดิน 31 ป.พ.พ. ม.1382 ป.ที่ดิน ม.31

แม้ตามสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ผู้คัดค้านได้สละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องตั้งแต่วันทำสัญญา แต่ที่ดินพิพาทมีข้อบังคับห้ามโอนภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ผู้คัดค้านได้รับโฉนดตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 บทบัญญัติดังกล่าวมีเจตนาจะปกป้องราษฎรให้มีที่ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี และภายในระยะเวลาดังกล่าวทางราชการได้ควบคุมที่ดินนั้นอยู่ยังไม่ปล่อยให้เป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นระยะเวลาห้ามโอนผู้คัดค้านจึงไม่อาจสละหรือโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องได้ ผู้ร้องจะเอาระยะเวลาการครอบครองซึ่งอยู่ภายในข้อบังคับห้ามโอนกรรมสิทธิ์มารวมคำนวณเป็นระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 หาได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3097/2537

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 150 113 ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ม.249 ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.31 249 31 ป.พ.พ. ม.150 ม.113 ป.วิ.พ. ป.ที่ดิน
จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 อันเป็นการห้ามโอนโดยเด็ดขาด การที่โจทก์ที่ 1 ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ที่ 2 ไม่ทำให้โจทก์ที่ 2 ได้สิทธิครอบครองในที่ดินแต่อย่างใดนั้น เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้เป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จำเลยทั้งสองก็มีอำนาจยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2530 แม้ตามสารบัญจดทะเบียนจะมีข้อความว่าห้ามโอนภายในสิบปี ตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินนับแต่วันที่ 15 มกราคม 2523 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้นก็ตามแต่ต่อมามีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2521 มาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 31แห่งประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้อยู่เดิม จากการห้ามโอนภายในสิบปีให้ยกเลิกเป็นการห้ามโอนมีกำหนดห้าปี ดังนั้น ข้อกำหนดห้ามโอนที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 เดิมจึงไม่อาจนำมาใช้บังคับในคดีนี้ได้เพราะคดีนี้โจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2 เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนภายในห้าปีแล้ว โจทก์ที่ 2จึงได้สิทธิครอบครองที่พิพาท
 

บทความและเรียบเรียง
พีรพงษ์ ปาฐะเดชะ

 
อ้างอิง : แหล่งที่มา: กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
          ประมวลกฎหมายที่ดิน - กรมที่ดิน