ที่ดิน ภบท.5 ซื้อขายได้หรือไม่ มีวิธีการออกโฉนดอย่างไร

 ขึ้นศาลกันมาจ้าละหวั่นกันจำนวนไม่น้อย แล้วสำหรับสิทธิครอบครองที่ดินนามว่า ภ.บ.ท. 5 หลายคนไม่รู้และหลายคนสงสัยว่ามันคืออะไร ครอบครองและซื้อขายเปลี่ยนมือได้หรือไม่ หากผิดนัดผิดสัญญาหรือไม่มีที่อยู่จริงจะทำเช่นไร ในวันนี้ทีมงานทนายกฤษดา ขอนำท่านไปให้ความรู้กับสิทธิครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท.

ความหมาย ภ.บ.ท.

ภบท.5 คือ เอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีดอกหญ้า) ซึ่งท้องถิ่นหรือ อ.บ.ต.เก็บ ไม่เกี่ยวกับว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินก็ยังคงเป็นของทางราชการอยู่ เพียงแต่อาจจะให้มีการใช้ประโยชน์ชั่วคราว แต่ไม่ถือว่าผู้ที่ใช้ประโยชน์นั้นเป็นเจ้าของที่ดิน (เหมือนการเช่าที่ของรัฐแล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีแต่รัฐยังเป็นเจ้าของอยู่ คนซื้อทั้งหลายต่างหากที่คิดเอาเองว่าเป็นเจ้าของ) ปัจจุบันยกเลิกให้เก็บภาษีแล้ว เพราะปัญหาคือ ส่วนมากเป็นที่ป่าสงวน การแจ้งเสียภาษีก็แจ้งกันเองโดยไม่รังวัด บางรายครอบครอง เป็น 100 ไร่ บุกรุกป่าทั้งนั้น

ซื้อขายกันได้หรือไม่ ?

ที่ดินในลักษณะนี้ปกติจะซื้อขายกันไม่ได้ เพราะเป็นที่ดินที่ยังไม่มีกฎหมายมารองรับ ยังไม่รู้ว่าต่อไปจะสำรวจออกเอกสารสิทธิหรือไม่อย่างไร

(หากที่ดินไม่ได้อยู่ในเขตป่า ฯ , เขตปฏิรูปที่ดิน , เขตที่สาธารณประโยชน์ , ที่หลวงสงวนหวงห้าม สามารถนำรังวัดออกโฉนดได้โดยการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ตามโครงการของกรมที่ดิน ซึ่งมีโครงการทุกปี แต่ละจังหวัด แต่ละอำเภอ แต่ละตำบล ซึ่งจะประกาศเป็นพื้นที่ ๆ ไป ต้องคอยติดตามประกาศของกรมที่ดิน

หากมีการซื้อขายกันเองสามารถทำได้หรือไม่ ใช้ยันกับทางราชการได้หรือไม่
แต่ก็มีการซื้อขายกันเอง โดยการโอนเปลี่ยนมือไปเรื่อย ๆ กล่าวคือ ชำระราคา ส่งมอบการครอบครอง และเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีในใบเสียภาษีบำรุงท้องที่มาเป็นชื่อผู้ซื้อ แต่ใช้ยันกันได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น จะใช้ยันทางราชการไม่ได้ ไม่ว่าจะครอบครองมากี่สิบปีก็ตาม จะอ้างการซื้อขายไปยันกับทางราชการก็ไม่ได้

ศาลเคยตัดสินว่าอย่างไรสำหรับการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5สามารถฟ้องร้องเรียกเงินคืนได้หรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15551/2553
ที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่า (ภ.บ.ท.5) เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อตามสัญญาระบุว่าจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ชำระราคาแก่จำเลยทั้งสองแล้วในวันทำสัญญา โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377, 1378 สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด โจทก์และจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ใดๆ ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาอีก ดังนั้น การที่โจทก์จะเข้าทำการรังวัดแนวเขตที่ดินเพื่อครอบครองทำประโยชน์ จึงไม่ใช่ข้อผูกพันอันเกี่ยวเนื่องจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท การที่จำเลยทั้งสองคัดค้านและขัดขวางไม่ยอมให้โจทก์ทำการรังวัด จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองไปทำการวัดแนวเขตที่ดินพิพาท หรือให้คืนเงินค่าซื้อที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7740/2555

ที่ดินพิพาทมีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์ผู้จะขายทำสัญญากับจำเลยทั้งสองผู้จะซื้อว่า ที่ดินพิพาทราคา 1,500,000 บาท จะทำการโอนที่ดินใบ ภ.บ.ท.5 ให้แก่จำเลยทั้งสองและจำเลยทั้งสองได้วางมัดจำให้โจทก์ไว้เป็นเงิน 730,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเป็นแบบพิมพ์สำเร็จรูปซึ่งมีการกรอกข้อความไปตามรายการในแบบพิมพ์เพื่อให้เป็นหลักฐานเท่านั้น แต่โดยเจตนาของโจทก์และจำเลยทั้งสองแท้จริงแล้ว เป็นการทำสัญญาซื้อขายสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทกัน เพราะที่ดินพิพาทไม่มีเอกสารแสดงสิทธิใดๆ คงมีเพียงสิทธิครอบครองโดยการยึดถือเท่านั้น จึงสามารถโอนการครอบครองแก่กันได้ด้วยวิธีส่งมอบที่ดินที่ครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 เมื่อโจทก์ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้จำเลยทั้งสองแล้ว จึงเป็นการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาครบถ้วน จำเลยทั้งสองย่อมมีหน้าที่ชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์และเมื่อจำเลยทั้งสองไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือ แทนที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองชำระเงินตามสัญญา แต่โจทก์กลับมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ และจำเลยที่ 2 ก็ฟ้องแย้งขอให้โจทก์คืนเงินค่าที่ดินที่รับไว้จำนวน 730,000 บาท กรณีจึงถือได้ว่าคู่สัญญาต่างสมัครใจเลิกสัญญาซื้อขายสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง

ศาลมองว่าการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5 เป็นการซื้อขายที่ดินมือเปล่ามีเพียงสิทธิครอบครอง ที่สามารถส่งมอบการครอบครองโดยไม่ต้องไปจดทะเบียนและไม่ถือว่าภ.บ.ท.5เป็นเอกสารสิทธิ สามารถฟ้องร้องเรียกเงินคืนได้หากผิดสัญญา แต่จะฟ้องร้องให้ไปดำเนินการรังวัดออกโฉนดไม่ได้

ซื้อที่ ภ.บ.ท.5 มีความเสี่ยงอย่างไร

เนื่องจากที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นไม่อยู่ในการรับรองสิทธิโดยกรมที่ดิน จึงมีความเสี่ยงที่ที่ดินดังกล่าวอาจจะเป็นที่ดินที่บุคคลอื่นครอบครองอยู่แล้ว ที่ดินซึ่งเป็นที่สาธารณะ ที่ป่าสงวน ป่าชายเลนหรืออุทยานแห่งชาติ รวมไปถึงที่ดินในเขตทหาร ซึ่งผู้ครอบครองโดยถือเอกสาร ภ.บ.ท. 5 นั้นไม่ทำให้เกิดสิทธิที่จะคัดค้านการยึดที่ดินคืนจากภาครัฐได้ จึงต้องยอมรับความเสี่ยงนี้ แต่การตรวจสอบกับกรมป่าไม้และกรมทหารจะทำให้ทราบว่าเป็นที่ป่าไม้หรือที่ทหารหรือไม่ และการตรวจสอบกับกรมที่ดินทำให้ทราบว่าที่ดินเป็นที่ของบุคคลอื่นที่ถือกรรมสิทธิอยู่หรือไม่ ก็สามารถลดความเสี่ยงจากการเรียกคืนที่ดินลงได้บ้าง ข้อมูลที่จะใช้ในการตรวจสอบคือพิกัดและระวางของที่ดินซึ่งระบุอยู่บน ภ.บ.ท. 5

นอกจากนี้การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ยังมีความเสี่ยงเรื่องขนาดที่ดินที่จะได้รับ อาจคลาดเคลื่อนจากที่ระบุไว้ในเอกสาร ภ.บ.ท.5 เนื่องจากเอกสาร ภ.บ.ท.5 จะระบุเนื้อที่โดยประมาณ จากผู้ที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว ไม่ได้เป็นการรังวัดหรือคำนวณเนื้อที่ตามหลักการของกรมที่ดิน และหลักวิชาการทางแผนที่ซึ่งมีความละเอียดและแม่นยำ  ถ้าหากมีการรังวัดเพื่อออกเอกสารสิทธิที่ดินในอนาคตปริมาณเนื้อที่อาจจะลดลงจากที่ระบุใน ภ.บ.ท.5 ได้ 

คำแนะนำจากทีมทนายความกฤษดาเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน ควรซื้อที่ดินที่มีหนังสือแสดงเอกสารสิทธิ ซึ่งมีสองประเภท

1.      หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ หมายถึง  เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิเพื่อรับรองว่าเป็นเจ้าของในที่ดิน  ได้แก่  โฉนดที่ดิน ,โฉนดแผนที่,โฉนดตราจอง,ตราจองที่ตราว่า”ได้ทำประโยชน์แล้ว”

2.      หนังสือแสดงสิทธิครอบครอง (น.ส. 3) หมายถึง เอกสารที่ทางราชการออกให้แก่ผู้มีสิทธิเพื่อรับรองว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินนั้น  แต่มิได้รับรองถึงความเป็นเจ้าของในที่ดินนั้น

หากมีความจำเป็นต้องซื้อขายที่ดินภ.บ.ท.๕ ควรทำอย่างไร ? (คำแนะนำจากทนาย)

ทั้งนี้แนะนำควรทำการซื้อขายกันที่ อบต. เพราะจะมีเจ้าหน้าที่เป็นพยาน ซึ่งจะแตกต่างจากกรณีซื้อขายที่ดินมีโฉนด โดยกฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

กรณีหากจะซื้อที่ดินดังกล่าวควรตรวจสอบข้อมูลดังต่อไปนี้

1. ตรวจสอบดูพิกัดและระวางที่ตั้งของที่ดินที่ปรากฏในใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ โดยขอคำแนะนำกับเจ้าหน้าที่ อบต.
2. เมื่อรู้รายละเอียดตามข้อ 1. แล้ว ขั้นตอนต่อไปเป็นขั้นตอนที่สำคัญ ซึ่งท่านต้องนำพิกัดหรือระวางของที่ดินนั้นไปตรวจสอบกับกรมป่าไม้ หรือกรมทหารในเขตพื้นที่นั้น เพื่อจะได้ทราบว่าที่ดิน ภบท.5 ทับซ้อนที่ป่าไม้ หรือที่ทหารหรือไม่

วิธีการขอออกโฉนด ออกอย่างไร ออกได้หรือไม่

หากตรวจสอบแล้ว ปรากฏว่าไม่ทับซ้อนที่ป่าไม้ หรือที่ทหาร โอกาสที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินดังกล่าวก็มีน้อย อาจขอออกโฉนดได้ แต่ต้องอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย ในชุมชนขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ขึ้นไป ท้องไร่ท้องนาที่มีหลักฐานการใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรมาอย่างยาวนาน (พูดง่าย ๆ ก็คือเขตชุมชนนั่นเอง) หากรัฐมีประกาศให้ราษฎรนำมาออกโฉนด แต่จะขอออกโฉนดเฉพาะรายไม่ได้ ยกเว้นเมื่อรัฐประกาศไปแล้ว แล้วยังไม่มีเงินไปเสียค่าธรรมเนียม หรือลืม หรือยุ่ง ก็สามารถไปขอเปลี่ยนทีหลังได้ แต่ไม่สามารถเปลี่ยนก่อนที่รัฐจะประกาศกรณีหากที่ดินตกสำรวจออก นส.3 หรือเอกสารอื่น ไม่ใช่ที่ป่า ที่ดินข้างเคียงเป็นโฉนด หรือนส.3 ไปแจ้งเสียภาษี ที่ดิน ภบท.5 ไว้ก็มี ซึ่งสามารถออกโฉนดได้ ก็ลองไปตรวจสอบแผนที่ออกโฉนดกับสำนักงานที่ดินว่าของเราอยู่แนวออกโฉนดได้หรือไม่ ไม่สามารถออกเฉพาะรายได้ ต้องรอประกาศจากรัฐหรือกรมที่ดิน

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่ (เพิ่มเติมข้อมูล กรมที่ดินกระทรวงมหาดไทย)

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้เมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียกให้ผู้ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท.5 นำมาออกเอกสารสิทธิที่ดิน โดย ภ.บ.ท.5 จะเป็นเอกสารที่ใช้ประกอบการออกเอกสารสิทธิ โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในเขตที่ดินของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของบุคคลอื่น โดยผู้ซื้อสามารถให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิว่าที่ดินดังกล่าวจะสามารถออกเอกสารสิทธิได้จริงเมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียก โดยตรวจสอบได้กับสำนักงานที่ดินในท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ที่มาของบทความ  มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายกฤษดา

อ้างอิงข้อมูลจาก : กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย