การทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนั้นเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องระมัดระวัง
เพราะอาจมีผลกระทบทางกฎหมายในระยะยาว ดังนั้นก่อนทำสัญญาควรรู้สิ่งสำคัญดังนี้
1 ระยะเวลาของสัญญา
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวมักจะมีระยะเวลายาว เช่น 10 ปี 20 ปี หรือมากกว่านั้น ต้องระบุระยะเวลาให้ชัดเจนและทำความเข้าใจว่าจะสามารถต่อสัญญาได้หรือไม่ เมื่อหมดอายุสัญญา หากเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้นหากไม่จดทะเบียน แม้ตกลงเช่า 10 ปี กฎหมายจะรับรองแค่ 3 ปีเท่านั้น2 ค่าเช่าและวิธีการชำระเงิน
ต้องกำหนดค่าเช่าที่ชัดเจน รวมถึงวิธีการชำระเงิน เช่น การจ่ายเป็นงวดรายปีหรือรายเดือน ควรกำหนดเงื่อนไขการปรับค่าเช่าในอนาคต เช่น การปรับตามอัตราเงินเฟ้อหรือสภาพตลาด และควรกำหนดจำนวนเงินค่าเช่าอย่างชัดเจน วิธีการจ่ายเงิน เช่น เงินสด โอนธนาคาร หรือเช็ค ระบุวันที่ต้องชำระเงินแต่ละงวด พร้อมค่าปรับกรณีชำระล่าช้าให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง
3 สิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย
-เจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) : ต้องระบุสิทธิ์ของเจ้าของในการเข้าใช้หรือบำรุงรักษาที่ดิน หรือมีข้อจำกัดในบางกรณีระบุเลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน และที่ตั้งที่ชัดเจน หากมีแผนผังหรือแผนที่แนบมาด้วยจะดีที่สุด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเรื่องเขตแดนและการบุกรุกในอนาคต เช่น ห้ามปลูกสร้างบางประเภท-ผู้เช่า : สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน เช่น การปลูกสร้าง การใช้ที่ดินในเชิงพาณิชย์ หรือการพัฒนาที่ดินตามที่ตกลง
4 การต่อสัญญา
ควรกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับการต่อสัญญาหรือการขยายระยะเวลาหลังจากหมดสัญญา เช่น
ผู้เช่าสามารถขอต่อสัญญาได้หรือไม่ หรือมีเงื่อนไขในการต่อสัญญาอย่างไร สัญญาที่เช่าระยะเวลามากกว่า 3 ปี ต้องจดทะเบียน
ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น
5 การยกเลิกหรือสิ้นสุดสัญญา
ควรกำหนดเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด เช่น
ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา หรือหากเกิดเหตุสุดวิสัย เช่น
ภัยธรรมชาติหรือการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย6 การโอนหรือการเช่าต่อ
กำหนดเงื่อนไขการโอนสิทธิ์การเช่าให้กับผู้อื่น เช่น ผู้เช่าสามารถเช่าต่อหรือโอนสิทธิให้กับบุคคลอื่นได้หรือไม่ ( การเช่าช่วง)
7 การซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่ดิน
ควรกำหนดว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาที่ดิน เช่น ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในการบำรุงรักษาหรือปรับปรุงพื้นที่ที่เช่า8 การตรวจสอบที่ดิน
ควรตรวจสอบสภาพที่ดินให้ชัดเจนก่อนทำสัญญา เช่น ที่ดินมีข้อจำกัดทางกฎหมายหรือสิทธิการใช้งานที่อาจจะส่งผลกระทบในอนาคต ขอบเขตพื้นที่ที่จะให้เช่า ต้องกำหนดขอบเขตให้ชัดเจน
9 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน
ต้องระบุให้ชัดเจนว่าผู้เช่าสามารถใช้ที่ดินได้ในลักษณะใด เช่น การปลูกสร้าง อาคารหรือการใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์ และห้ามการใช้ในลักษณะอื่นที่ไม่ได้ตกลงไว้การทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวควรทำอย่างระมัดระวังและมีความละเอียด เพราะมันเป็นข้อตกลงที่มีผลทางกฎหมายระยะยาว ควรปรึกษากับทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญในด้านนี้เพื่อให้สัญญาเป็นไปตามกฎหมายและคุ้มครองสิทธิ์ของทุกฝ่าย.
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น