ในทางกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในที่ดิน มักมีประเด็นที่ถูกหยิบยกมาพูดถึงอยู่เสมอคือ “ทางภาระจำยอม” และ “ทางจำเป็น” สองแนวคิดนี้มีความคล้ายคลึงกันในเรื่องของการให้สิทธิใช้ทางผ่านบนที่ดินของผู้อื่น แต่มีความแตกต่างในแง่เงื่อนไขการเกิดสิทธิและขอบเขตการใช้ทาง ดังนั้น การทำความเข้าใจความเหมือนและต่างจึงเป็นสิ่งสำคัญ ทั้งต่อเจ้าของที่ดินและผู้สนใจด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์
ความหมายของ “ทางภาระจำยอม”
“ทางภาระจำยอม”
คือสิทธิที่ที่ดินแปลงหนึ่งต้องเสียสละการใช้ประโยชน์บางส่วน
เพื่อให้ที่ดินอีกแปลงหนึ่งสามารถใช้ประโยชน์ได้ เช่น การเปิดทางผ่าน
การวางท่อระบายน้ำ หรือการเดินสายไฟฟ้า เป็นต้น
การได้สิทธิทางภาระจำยอม
1. โดยสัญญาและการจดทะเบียน – เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายตกลงกันและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
2. โดยอายุความ – เมื่อมีการใช้ทางติดต่อกันเกิน
10 ปี โดยเปิดเผยและไม่มีการคัดค้าน
3. โดยผลของกฎหมายหรือคำพิพากษา – ศาลอาจกำหนดให้เกิดภาระจำยอมขึ้นเพื่อความเป็นธรรม
ความหมายของ “ทางจำเป็น”
“ทางจำเป็น”
คือสิทธิที่กฎหมายกำหนดให้เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
หรือมีแต่ไม่เพียงพอ สามารถใช้ทางผ่านที่ดินแปลงใกล้เคียงได้
โดยไม่ต้องรอให้มีการใช้เป็นเวลานานหรือการยินยอมของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น
ลักษณะสำคัญของทางจำเป็น
- สิทธิทางจำเป็นเกิดขึ้น
ทันที ที่ที่ดินกลายเป็นที่ดินตาบอด
- เจ้าของที่ดินที่ต้องการใช้ทางต้อง
ชดใช้ค่าทดแทนความเสียหายที่สมควร ให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง
- ขนาดของทางต้องกำหนดให้ก่อความเสียหายน้อยที่สุด
เช่น หากเป็นเพียงทางเดิน ไม่สามารถขยายเป็นทางรถยนต์ได้
หมายเหตุ:
หากที่ดินติดแม่น้ำหรือคลอง กฎหมายถือว่ามีทางออกแล้ว จึงไม่ถือว่าเป็นที่ดินตาบอด ซึ่งกรณี การติดแม่น้ำหรือคลอง ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีทางออกเสมอไป หากแม่น้ำหรือคลองนั้นเป็นทางสัญจรที่ใช้ได้จริง กฎหมายจะไม่ถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินตาบอด แต่หากเป็นแม่น้ำหรือคลองที่ถูกทิ้งร้าง ไม่ได้ใช้สัญจรแล้ว หรือเป็นอุปสรรค เช่น ลำน้ำชันสูงมาก ก็ยังสามารถขอ "ทางจำเป็น" ออกสู่ทางสาธารณะอื่นได้
สรุป
ทั้ง ทางภาระจำยอม และ ทางจำเป็น
เป็นกลไกทางกฎหมายที่ทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปได้อย่างสมบูรณ์ โดย
- ภาระจำยอม อาศัย
“ความสมัครใจ” หรือ “การใช้สิทธิต่อเนื่อง”
- ทางจำเป็น อาศัย
“ความจำเป็นโดยกฎหมาย” เพื่อไม่ให้ที่ดินแปลงหนึ่งถูกตัดขาดจากการใช้ประโยชน์
ดังนั้น
ผู้ถือครองที่ดินควรตระหนักถึงความแตกต่างเหล่านี้
เพื่อปกป้องสิทธิและจัดการที่ดินของตนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
พีรพงษ์ ปาฐะเดชะ (PA,. MBA.)
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น