เพิ่มเติมประเด็นในเรื่องของ พรบ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
โดย อาจารย์มานิต ไอยรา (นบ. , นบท. , บชบ.)
สาระสำคัญ ของ พรบ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ฉบับที่ 2) แก้ไขปี 2559 โดยมีวัตถุประสงค์ เป็นการช่วยเหลือเกษตรกรเพื่อให้มีที่ทำมาหากิน จากการเช่า โดยไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบ จากผู้ให้เช่า นายทุน และคนต่างด้าว มีเนื้อหาพอสรุปได้ดังนี้
1. ห้ามคนต่างด้าวทำเกษตรกรรมในประเทศไทย เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นการเฉพาะจากรัฐบาล ดู มาตรา 5/2
มาตรา ๕/๒[๔] ห้ามมิให้คนต่างด้าวเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรม หรือดำเนินการไม่ว่าด้วยวิธีการใดเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
มาตรา ๕/๒[๔] ห้ามมิให้คนต่างด้าวเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรม หรือดำเนินการไม่ว่าด้วยวิธีการใดเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
2.มีเจ้าหน้าที่ของรัฐ
คือ คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ได้แก่ คชก.จังหวัด คชก.อำเภอ คชก.ตำบล
มาควบคุมการทำสัญญาเช่าทั้งก่อนและหลังทำสัญญาเช่า (โดยปกติ ทุกคนมีสิทธิทำสัญญากันโดยอิสรเสรี ปราศจากอำนาจใดมาบังคับ
ควบคุม แม้จะเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐก็ตาม) ตาม พรบ.นี้ เท่าที่ทราบ จะควบคุมเฉพาะการเช่าที่ดินทำนาและทำไร่
ส่วนการเกษตรอย่างอื่นถ้าจะควบคุมต้อง ตราเป็น พระราชกฤษฎีกาประกอบ พรบ.นี้
การควบคุมที่สำคัญ เช่น
2.1 เรื่องการกำหนดค่าเช่านั้น
ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะไม่มีความเป็นอิสระในการทำสัญญากัน
เพราะต้องกำหนดให้ไม่เกินกว่าค่าเช่าขั้นสูงที่ คชก.ตำบล กำหนด ดู มาตรา 40
มาตรา ๔๐[๒๒] ให้ คชก. ตำบล ประกาศกำหนดอัตราค่าเช่านาขั้นสูง ผลผลิตขั้นสูงของผลิตผลเกษตรกรรมซึ่งเป็นพืชหลักที่นิยมปลูกในพื้นที่ กำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่านาอาจเรียกเก็บค่าเช่านาในแต่ละปีตามความเหมาะสมแห่งท้องที่และประเภทของพืชหลัก
มาตรา ๔๐[๒๒] ให้ คชก. ตำบล ประกาศกำหนดอัตราค่าเช่านาขั้นสูง ผลผลิตขั้นสูงของผลิตผลเกษตรกรรมซึ่งเป็นพืชหลักที่นิยมปลูกในพื้นที่ กำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่านาอาจเรียกเก็บค่าเช่านาในแต่ละปีตามความเหมาะสมแห่งท้องที่และประเภทของพืชหลัก
2.2 เจ้าหน้าที่รัฐ
คชก.ตำบล มีอำนาจงดหรือลดค่าเช่า เมื่อเข้าเกณฑ์ค่าเช่าสูงเกินไป ดู มาตรา 43
มาตรา ๔๓[๒๔] ในปีใดการทำนาไม่ได้ผลตามปกติโดยมิใช่ความผิดของผู้เช่านา ถ้าได้ผลผลิตต่ำกว่าสามในสี่ของผลผลิตขั้นสูงที่ คชก. ตำบล กำหนด ให้ผู้เช่านาเสียค่าเช่านาลดลงตามส่วนของผลผลิตที่ได้รับต่ำกว่าผลผลิตขั้นสูงดังกล่าว แต่ถ้าได้ผลผลิตต่ำกว่าหนึ่งในสามของผลผลิตขั้นสูง ผู้ให้เช่านาจะเรียกเก็บค่าเช่านามิได้
มาตรา ๔๓[๒๔] ในปีใดการทำนาไม่ได้ผลตามปกติโดยมิใช่ความผิดของผู้เช่านา ถ้าได้ผลผลิตต่ำกว่าสามในสี่ของผลผลิตขั้นสูงที่ คชก. ตำบล กำหนด ให้ผู้เช่านาเสียค่าเช่านาลดลงตามส่วนของผลผลิตที่ได้รับต่ำกว่าผลผลิตขั้นสูงดังกล่าว แต่ถ้าได้ผลผลิตต่ำกว่าหนึ่งในสามของผลผลิตขั้นสูง ผู้ให้เช่านาจะเรียกเก็บค่าเช่านามิได้
2.3 กรณีไม่ได้กำหนดไว้ในสัญญาเช่าว่าจะชำระค่าเช่าเป็นอะไร
(ส่วนใหญ่จะกำหนดเป็นเงิน)
ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าด้วยผลิตผลจากการเกษตรที่ได้ในที่ดินที่เช่าก็ได้ ดู มาตรา 40
มาตรา ๔๐ (๔) (ในกรณีที่มิได้มีข้อตกลงกันไว้ ผู้เช่านาจะชำระค่าเช่านาเป็นผลผลิตก็ได้)
มาตรา ๔๐ (๔) (ในกรณีที่มิได้มีข้อตกลงกันไว้ ผู้เช่านาจะชำระค่าเช่านาเป็นผลผลิตก็ได้)
2.4 ค่าเช่าต้องกำหนดเป็นรายปี จะเป็นรายสัปดาห์ หรือรายเดือน ราย 3
เดือน ไม่ได้ ดู มาตรา 40
มาตรา ๔๐ (๒) ค่าเช่านาให้คิดเป็นรายปี
มาตรา ๔๐ (๒) ค่าเช่านาให้คิดเป็นรายปี
2.5 ต้องให้ระยะเวลาเช่าแก่ผู้เช่า
พอที่จะสามารถได้กำไรจากการเช่าที่ดินได้
(ก)
กรณีทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและไม่ได้กำหนดเวลาเช่าหรือกำหนดไว้น้อยกว่า
2 ปี ให้ถือว่า เช่ากัน 2 ปี ดู มาตรา 26 ต่างจาก ปพพ.
จะถือตามเวลาที่กำหนดในหนังสือสัญญา ถ้าไม่กำหนดก็ไล่ออกได้ทันที
(ข)
กรณีไม่ทำหนังสือสัญญาเช่า (เช่ากันปากเปล่า)
ให้ถือว่าเช่ากัน 6 ปี ดู มาตรา 26
ต่างจาก ปพพ. สามารถขับไล่ออกไปได้ทันที
2.6 ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปขึ้นทะเบียน
กับ คชก. ตำบล ดู มาตรา 13(2)
มาตรา ๑๓[๑๓] คชก. ตำบล มีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(๑) ประกาศกำหนดตามมาตรา ๔๐
(๒) จัดทำทะเบียนผู้เช่าและผู้ให้เช่าภายในเขตตำบล ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่รัฐมนตรีกำหนด
(๓) พิจารณาวินิจฉัยข้อพิพาทเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าเช่า การชำระค่าเช่า ระยะเวลาของการเช่า ตลอดจนข้อพิพาทอื่น หรือค่าเสียหายอันเกิดจากการเช่าตามคำร้องขอของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า และออกคำสั่งใด ๆ ให้ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าปฏิบัติหรือมิให้ปฏิบัติการใดเพื่อให้เกิดผลตามคำวินิจฉัย และเมื่อวินิจฉัยหรือออกคำสั่งใด ๆ แล้ว ให้รายงาน คชก. อำเภอ ทราบ
(๔) ปฏิบัติหน้าที่อื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้ หรือตามที่ คชก. จังหวัด หรือ คชก. อำเภอ มอบหมาย
มาตรา ๑๓[๑๓] คชก. ตำบล มีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(๑) ประกาศกำหนดตามมาตรา ๔๐
(๒) จัดทำทะเบียนผู้เช่าและผู้ให้เช่าภายในเขตตำบล ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่รัฐมนตรีกำหนด
(๓) พิจารณาวินิจฉัยข้อพิพาทเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าเช่า การชำระค่าเช่า ระยะเวลาของการเช่า ตลอดจนข้อพิพาทอื่น หรือค่าเสียหายอันเกิดจากการเช่าตามคำร้องขอของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า และออกคำสั่งใด ๆ ให้ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าปฏิบัติหรือมิให้ปฏิบัติการใดเพื่อให้เกิดผลตามคำวินิจฉัย และเมื่อวินิจฉัยหรือออกคำสั่งใด ๆ แล้ว ให้รายงาน คชก. อำเภอ ทราบ
(๔) ปฏิบัติหน้าที่อื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้ หรือตามที่ คชก. จังหวัด หรือ คชก. อำเภอ มอบหมาย
2.7 การเช่าจะทำด้วยปากเปล่า
หรือทำเป็นหนังสือก็ได้ และจะทดทะเบียนการเช่าหรือไม่ก็ได้ ถ้าจะจด ก็จด ต่อ คชก. ตำบล ได้ แต่ถ้าเป็น ปพพ. กำหนดให้จดทะเบียนการเช่าต่อ
เจ้าพนักงานที่ดิน กรมที่ดิน ดูมาตรา 22
,23, 24 พรบ. การเช่าฯ ฉบับที่ 1
2.8 การบังคับตามสัญญาเช่า
เช่น การทวงค่าเช่า การให้ออกจากที่ดินที่เช่า
การเรียกร้องค่าเสียหายอันเกิดจากการทำให้ที่ดินเสียหาย
การให้รื้อถางสิ่งที่ปลูกปักอยู่ ฯลฯ โดยปกติต้องใช้องค์กรศาล (ฟ้องศาล) แต่ พรบ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
เล็งเห็นว่า เป็นการยุ่งยากต่อเกษตรกร จึงให้เจ้าหน้าที่รัฐ คชก. ตำบล
มาเป็นผู้ตัดสินได้ ดูมาตรา 13(3) , มาตรา 37 , มาตรา 40 วรรคสี่ , วรรคท้าย (แต่ก็ไม่เป็นการตัดสิทธิ์ ในการใช้สิทธิฟ้องศาล)
ผู้เช่าและผู้ให้เช่า
ควรเตรียมตัวดังนี้
1. ที่ดินที่จะเช่ากัน
ห้ามทำเกษตรอะไรบ้าง
2. ค่าเช่าขั้นสูง
ที่กำหนด โดย คชก.ตำบล
3. กรณีที่มีปัญหาเกี่ยวกับการเช่า
ถ้าไม่ฟ้องศาล จะร้องเรียนใคร อย่างไร ภายในกี่วัน
4. สืบหาข้อมูลที่จำเป็นต่อการทำสัญญาเช่า
เพราะบางเรื่องจะไปทำสัญญากันไม่ได้ เช่น การกำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน การกำหนดค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าขั้นสูง ของ
คชก. ตำบล กำหนดเวลาเช่าน้อยกว่า 2 ปี ฯลฯ
5. สืบค้นดูว่า
สัญญาเช่าทางการเกษตรใดที่ถูกควบคุมอีก นอกจากสัญญาเช่า ทำนา ทำไร่
6. ลองค้นหา
ตัวอย่างสัญญาเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
7. ถ้าเป็นไปได้
ควรค้นหา คำพิพากษาของศาลฎีกา เกี่ยวกับเรื่องนี้
บทความและประเด็นข้อสงสัยที่ต้องพิจารณาในเรื่อง
พรบ.ที่ดินให้เช่าเพื่อการเกษตร ฉบับ 2559 (ฉบับปรับปรุง)
โดย อาจารย์มานิต ไอยรา (นบ. , นบท. , บชบ.)
เอกสารประกอบการทำสัญญาเช่าที่เพื่อการเกษตรกรรม (LINK)
เอกสารประกอบการทำสัญญาเช่าที่เพื่อการเกษตรกรรม (LINK)
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น