การขอดำเนินการรังวัดที่ดิน ง่ายๆไม่ยุ่งยาก (ฉบับ คนมีที่ดินควรรู้)
ความสำคัญของการรังวัดที่ดิน
สำหรับคนที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อ-ขายที่ดินควรให้ความสำคัญกับการขอรังวัดที่ดิน
เนื่องจากการรังวัดที่ดินจะเป็นการตรวจสอบได้ว่า
ขนาดของที่ดินที่คุณต้องการซื้อ-ขายอยู่นั้นตรงกันกับขนาดที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่
เพราะในบางครั้งเจ้าของที่ดินอาจทำการระบุเนื้อที่เกินหรือน้อยกว่าพื้นที่จริง
เนื่องจากขาดการตรวจสอบหรือเว้นระยะการรังวัดที่ดินมานานแล้ว
และเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมาภายหลัง
คุณจึงควรทำการตกลงกับเจ้าของที่ดินเดิมให้ทำการติดต่อกับเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินกรมที่ดิน
ในการเข้ามาวัดแนวเขตที่ดินให้เห็นชัดเจน ซึ่งผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมด
เนื่องจากเป็นการยืนยันขนาดที่ดินในการซื้อ-ขายที่ต้องตรงตามโฉนดที่ปกติจะต้องทำการรังวัดที่ดินอยู่แล้วในทุกๆ
10 ปี เพื่อป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์
โดยเจ้าหน้าที่จะเข้าไปทำการตรวจสอบให้ตามคำขอ และทำการปักหมุดอาณาเขตที่ถูกต้องตามแปลงที่ดินจริงว่ามีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง
ส่วนในกรณีที่ซื้อที่ดินมาเพื่อทำการสร้างบ้านนอกจากการรังวัดที่ดินทั่วไปแล้ว ควรให้สถาปนิกมาวัดขนาดที่ดินจากหมุดเขต เพื่อให้ได้ขอบเขตบ้านที่ถูกต้อง เพื่อเพิ่มความแม่นยำก่อนจะลงมือออกแบบด้วย
ประโยชน์ของการรังวัดที่ดิน
ยกตัวอย่างเช่น การถูกใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออกจากบุคคลอื่น ป้องกันการเหลื่อมล้ำจากเส้นทางสาธารณประโยชน์อื่นๆ เข้ามาในที่ดินของเรา เช่น คลอง, ห้วย เป็นต้น ซึ่งในกรณีนี้จะทำให้เจ้าของที่ดินโดนแบ่งหักที่ดินออกไปแบบไม่รู้ตัว เพื่อให้รับรู้ถึงแนวเขตการครอบครองที่เปลี่ยนไปใหม่แก้ปัญหาการทับซ้อนของเขตจากที่ดิน นส.3 ก (โฉนดตราครุฑสีเขียว) เพื่อให้ทราบขนาดที่ดินที่ชัดเจน ซึ่งหากตรวจสอบจนชัดเจนแล้วจะสามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดนส.4 ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เลยรูปภายในบทความรังวัดที่ดิน
ประเภทของการรังวัดที่ดิน
การรังวัดที่ดินสามารถยื่นคำขอได้ใน 3 กรณีด้วยกัน คือ
1) การรังวัดแบ่งแยก
หากเจ้าของที่ดินต้องการแบ่งที่ดินผืนใหญ่ออกเป็นหลายๆ
แปลง ไม่ว่าจะด้วยการแบ่งขาย มอบเป็นมรดก หรือสาเหตุอื่นๆ
เจ้าของที่ดินจะต้องมายื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินใหม่
และทำการออกโฉนดที่ดินของแปลงที่แบ่งแยกใหม่ให้แก่เจ้าของที่ดินเพิ่มเติมด้วย
2) การรังวัดรวมโฉนด
หากเจ้าของที่ดินทำการซื้อที่ดินบริเวณใกล้เคียงที่ดินผืนเดิมแล้วต้องการรวมโฉนดใหม่ฉบับเดียว
เจ้าของที่ดินจะต้องมายื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินใหม่
และทำการออกโฉนดที่ดินแบบรวมใหม่ให้แก่เจ้าของที่ดินเพิ่มเติม
3) การรังวัดสอบเขต
หากเจ้าของที่ดินต้องการทราบเนื้อที่ทั้งหมดว่าตรงกันกับในโฉนดหรือไม่
และมีสภาพที่ดินที่แท้จริงในขนาดกี่ไร่ กี่งาน หรือกี่ตารางวา
รวมถึงหากมีกรณีสูญหายของหมุดปักบอกอาณาเขต
สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรทราบก่อนการทำรังวัด
เพื่อที่จะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้อง
อีกทั้งไม่เสียที่ดินและเวลาไปแบบฟรีๆ ยังมีอีก 3 สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรจะทราบและตรวจสอบให้เรียบร้อยก่อนทำการรังวัดที่ดิน
ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
1. เอกสารและที่ดินที่มีเป็นแบบใด
อย่างแรกที่เจ้าของที่ดินจะต้องตรวจสอบให้ถี่ถ้วนก่อนการรังวัดที่ดินเลยก็คือ
เรื่องของโฉนดที่ดิน โดยจะต้องจรวจสอบให้ดีว่า
โฉนดที่ถืออยู่เป็นโฉนดที่ดินหรือเป็นเอกสารสิทธิที่ดินเท่านั้น
และถ้าเป็นโฉนดที่ดินที่เจ้าของมีสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์แล้ว
ตัวโฉนดเป็นรูปแบบใดดังต่อไปนี้
1.1) สปก. (ตราครุฑสีน้ำเงิน)
เป็นหนังสือที่ดินทำกินห้ามโอนเปลี่ยนมือ
1.2) นส.3 (ตราครุฑสีดำ) อนาคตสามารถออกเป็นโฉนดได้ สามารถซื้อขาย และจำนองได้
แต่ตอนจะขายต้องประกาศว่าจะขายล่วงหน้า
1.3) นส.3 ก. (ตราครุฑเขียว) สามารถซื้อขาย จำนองได้
และตอนขายไม่ต้องประกาศว่าจะขายล่วงหน้า
1.4) โฉนดนส.4 (ตราครุฑสีแดง) สามารถซื้อขาย จำนองได้ และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
นอกจากเรื่องของโฉนดที่ดินแล้วยังต้องตรวจสอบพื้นที่รอบของที่ดินว่า
มีใครเป็นเจ้าของบ้าง
เผื่อในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าต้องออกหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงไประวังชี้รับรองเขตเพิ่มเติมจะต้องสามารถติดต่อได้
เพื่อให้การทำงานเป็นไปได้อย่างรวดเร็วมากยิ่งขึ้น
2. วิธีการยื่นคำขอรังวัดที่ดิน
เจ้าของที่ดินจะต้องทำการเตรียมเอกสารต่างๆ
เพื่อนำมายื่นคำร้องขอรังวัดที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น
2.1) บัตรประจำตัวประชาชน
2.2) ทะเบียนบ้าน
2.3) หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-สกุล
ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
2.4) โฉนดที่ดิน
หรือหนังสือการรองรับทำประโยชน์ที่ดิน
หลักจากนั้นให้นำมายื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด
สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
พร้อมทั้งทำการนัดวันเวลา สถานที่ และประเมินค่าใช้จ่ายให้เรียบร้อย
(สามารถเข้าไปตรวจสอบรายละเอียดของค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนทำการยื่นขอรังวัดที่ดินได้ที่
เว็บไซต์กรมที่ดิน)
ส่วนในวันที่ทำการรังวัดที่ดินเจ้าหน้าที่จะใช้กล้องสำรวจเพื่อเก็บรายละเอียดรูปแปลงที่ดิน
ซึ่งเจ้าของบ้านควรถ่ายรูปแนวเขตไว้เป็นหลักฐาน และรอเจ้าหน้าที่นัดรับโฉนดใหม่
พร้อมชำระค่าธรรมเนียมในวันต่อๆ ไป เพียงเท่านี้ก็เสร็จสิ้นกระบวนการรังวัดที่ดินเรียบร้อยแล้ว
3. วิธีการทำรังวัดที่ดิน
การรังวันที่ดินจะมีอยู่ทั้งหมด 4 ขั้นตอน ดังนี้
3.1) การรังวัด
เป็นวิธีการวัดระยะความกว้างยาวของที่ดิน
3.2) การปักเขต
เป็นวิธีการที่เจ้าหน้าที่ใช้หลักปักให้รู้ว่าที่ดินมีแนวอย่างไร
3.3) การทำเขต เป็นวิธีการทำแนวเขต เพื่อให้รู้ว่าที่ดินมีรูปร่างอย่างไร
และจดที่ดินข้างเขียงแปลงใดบ้าง
3.4) การคำนวณเนื้อที่ จะใช้วิธีการคำนวณทางคณิตศาสตร์ เพื่อให้ได้ข้อสรุปว่า ที่ดินแปลนั้นมีเนื้อที่มากน้อยเพียงใด
ซึ่งกระบวนการเหล่านี้จะเป็นเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินเข้ามาดำเนินการให้ตามจุดประสงค์ของการขอรังวัดที่ดินใหม่ไม่ว่าจะเป็น
การสอบเขตการรังวัดแบ่งแยกและรวมโฉนดที่ดิน, การรังวัดเพื่อแบ่งขายให้
การรังวัดแบ่งแยกในนามเดิม หรือเจ้าของที่ดินต้องการแบ่งกรรมสิทธิ์ใหม่ให้ลูกหลาน
เป็นต้น
(เพิ่มเติม) ในกรณีที่เจ้าของที่ดินประสงค์จะสอบเขตที่ดินหรือตรวจสอบเนื้อที่
หลักฐานประกอบการขอรังวัด แบ่งแยก
หรือสอบเขต รวมโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
บัตรประจำตัว ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส
หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัวชื่อสกุล (ถ้ามี)
โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
โฉนดที่ดินที่จะขอรวม
ต้องมีลักษณะดังนี้
ต้องเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน
เว้นแต่ โฉนดแผนที่ กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้
ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินเหมือนกันทุกฉบับและต้องยังมีชีวิตอยู่ทุกคน
ต้องเป็นที่ดินติดต่อผืนเดียวกัน
ในจังหวัดและสำนักงานที่ดินเดียวกัน
ต้องเป็นที่ดินในจังหวัดเดียวกัน แม้จะต่างตำบล อำเภอก็ให้รวมกันได้ เมื่อรวมโฉนดแล้วให้ถือว่าที่ดินส่วนใดอยู่ในเขตตำบลใดมาก ก็ให้ใช้ตำบลและอำเภอนั้นสำหรับโฉนดที่ดินแปลงใหม่ต้องเป็นที่ดินในเขตสำนักงานที่ดินเดียวกัน
อนึ่ง ในกรณีที่ที่ดินที่จะขอรวมโฉนดมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมผูกพันอยู่ เช่น จำนอง ขายฝาก เช่า และทรัพยสิทธิอื่น ๆ เช่น สิทธิเก็บกิน ภารจำยอม ฯลฯ เมื่อเข้าหลักเกณฑ์ต่อไปนี้ ก็ให้ทำได้จะต้องเป็นกรณีที่ภาระผูกพันนั้น ๆ ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมรวมโฉนดไว้ เช่น จำนองรวมโฉนด หรือขายฝากรวมโฉนด เป็นต้นต้องได้รับความยินยอมจากคู่กรณีทุกฝ่าย คำยินยอมนี้คู่กรณีจะนำตัวมาบันทึกต่อหน้าเจ้าพนักงาน หรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรก็ได้โฉนดที่ดินที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมรวมโฉนดไว้ จะขอรังวัดรวมโฉนดทั้งหมดหรือเพียงบางโฉนดก็ให้ทำได้
อนึ่ง ในกรณีรวมโฉนดที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันกับการรวมโฉนดที่ดิน
สรุป
ข้อมูลจาก blog.ghbank.co.th , ban thai
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น