การทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนั้นเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องระมัดระวัง

การทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนั้นเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องระมัดระวัง เพราะอาจมีผลกระทบทางกฎหมายในระยะยาว ดังนั้นก่อนทำสัญญาควรรู้สิ่งสำคัญดังนี้

1 ระยะเวลาของสัญญา

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวมักจะมีระยะเวลายาว เช่น 10 ปี 20 ปี หรือมากกว่านั้น ต้องระบุระยะเวลาให้ชัดเจนและทำความเข้าใจว่าจะสามารถต่อสัญญาได้หรือไม่ เมื่อหมดอายุสัญญา หากเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้นหากไม่จดทะเบียน แม้ตกลงเช่า 10 ปี กฎหมายจะรับรองแค่ 3 ปีเท่านั้น

2 ค่าเช่าและวิธีการชำระเงิน

ต้องกำหนดค่าเช่าที่ชัดเจน รวมถึงวิธีการชำระเงิน เช่น การจ่ายเป็นงวดรายปีหรือรายเดือน ควรกำหนดเงื่อนไขการปรับค่าเช่าในอนาคต เช่น การปรับตามอัตราเงินเฟ้อหรือสภาพตลาด และควรกำหนดจำนวนเงินค่าเช่าอย่างชัดเจน วิธีการจ่ายเงิน เช่น เงินสด โอนธนาคาร หรือเช็ค ระบุวันที่ต้องชำระเงินแต่ละงวด พร้อมค่าปรับกรณีชำระล่าช้าให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง

3 สิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย

  -เจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) : ต้องระบุสิทธิ์ของเจ้าของในการเข้าใช้หรือบำรุงรักษาที่ดิน หรือมีข้อจำกัดในบางกรณีระบุเลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน และที่ตั้งที่ชัดเจน หากมีแผนผังหรือแผนที่แนบมาด้วยจะดีที่สุด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเรื่องเขตแดนและการบุกรุกในอนาคต เช่น ห้ามปลูกสร้างบางประเภท
  -ผู้เช่า : สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน เช่น การปลูกสร้าง การใช้ที่ดินในเชิงพาณิชย์ หรือการพัฒนาที่ดินตามที่ตกลง

เซ็นรับรองแนวเขตที่ดินไม่ถือว่าสละสิทธิ ฎีกาใหม่...

    ว่าด้วยคำวินิจฉัยการลงนามรับรองเรื่องรังวัดสอบเขตที่ดิน ประเด็นมีอยู่ว่า เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับจดหมายจากกรมที่ดินให้คอยระวังแนวเขตที่ดินของตนเองเนื่องจากที่ดินของท่านติดกับแนวที่ดินของเจ้าของที่ดินที่จะทำการรังวัดสอบเขตที่ดิน และ เจ้าของที่ดินข้างเคียงก็ดูเอกสารสิทธิ์โฉนดที่ดินไม่เป็น แต่เจ้าหน้าที่บอกต้องมีการเซ็นรับรองแนวเขตที่ดินด้วย ทางเจ้าของที่ดินข้างเคียงก็หลงเซ็นรับรองไปโดยที่ว่าบอก “ผมก็ไม่ทราบนะครับ หรือ หนูก็ไม่ทราบนะค่ะ”  ว่าแนวเขตอยู่ตรงไหน แต่เจ้าหน้าที่บอกให้เซ็นก็เซ็นไป ต่อมา เกิดปัญหากรณีที่ว่ามีการเซ็นรับรองไปแล้ว  มันดันมีผลทางกฎหมายก็คือในแบบ ทด 34 ซึ่งเป็นแบบรับรองของเจ้าของที่ดินข้างเคียงมีการระบุไว้เลยว่าข้าพเจ้าขอรับรองว่าหลักเขตที่ได้ปรับตามแนวเขตที่รังวัดในครั้งนี้เป็นการถูกต้องแล้ว  ซึ่งกรณีนี้ข้าพเจ้าขอรับรองว่า ถ้าปรากฏมีหลักเขตใดที่ข้าพเจ้านำไม่ตรงกับความจริง ข้าพเจ้ายอมรับผิดและยินยอมให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการแก้ไขนั่น หมายถึงว่าถ้าเราไปเซ็นรับรองแนวเขตกฎหมายจะถือว่าเราเป็นการเซ็นสละสิทธิ์ อะไรประมาณนี้  ซึ่งแนวคำตัดสินและศาลฎีกาวินิจฉัยว่ากรณีมีการเซ็นรับรองแนวเขตไปจะถือว่าแม้นว่าที่ดินพิพาทจะอยู่ในที่ดินเราก็ต้องถือว่าเป็นการเซ็นสละกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ที่ข้างเคียงไปแล้วนั้น เกิดข้อเท็จจริงว่าเซ็นโดยไม่ทราบว่าหลักหมุดที่แท้จริงอยู่ตรงไหนหรือเซ็นไปก่อนคงไปแก้ไขปัญหาคราวหน้าได้ (ประมาณว่าคิดเองหรือมีคนแนะนำมา)

ตามคำพิพากษา ฎีกาที่ 1646/2551 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้มาระวังแนวเขตที่ดินและลงลายมือชื่อรับรองแนวเขตที่ดินไว้ในใบรับรองเขตติดต่อของเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียง อันเป็นการยอมรับว่าที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของโจทก์ แต่อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของจำเลย แม้โจทก์จะเป็นของที่ดินพิพาทก็ต้องถือว่าโจทก์สละกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่จำเลยแล้ว การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ที่มีมาก่อนย่อมสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377

ต้องการเริ่มต้นทำโครงการ carbon credits ต้องเตรียมอะไร..

มีที่ดินและต้องการเริ่มต้นทำโครงการ carbon credits จะเริ่มยังไง...

การทำ Credit Carbon หรือการซื้อขายเครดิตคาร์บอน (carbon credits) เป็นวิธีที่ช่วยลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก โดยการลดการปล่อยก๊าซในโครงการต่างๆ และแลกเปลี่ยนเป็นเครดิตคาร์บอนที่สามารถขายให้กับองค์กรที่ต้องการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของตัวเองได้ 

หากคุณมีที่ดินและต้องการเริ่มต้นทำโครงการ carbon credits นี่คือขั้นตอนที่อาจช่วยได้:

1. ศึกษาและวางแผน

-ศึกษาตลาด : ทำความเข้าใจเกี่ยวกับตลาดเครดิตคาร์บอน และมาตรฐานที่ใช้ เช่น Verified Carbon Standard (VCS) หรือ Gold Standard

-ประเมินที่ดิน : ตรวจสอบว่าที่ดินของคุณเหมาะสำหรับโครงการประเภทไหน เช่น การปลูกป่า การฟื้นฟูพื้นที่ชุ่มน้ำ หรือการจัดการป่าไม้

2. เลือกโครงการที่เหมาะสม

-ประเภทโครงการ : เลือกประเภทของโครงการที่เหมาะกับที่ดิน เช่น การปลูกป่าใหม่ (reforestation) หรือการอนุรักษ์ป่าไม้ (forest conservation)

-ศึกษาโครงการที่คล้ายกัน : เรียนรู้จากโครงการที่ประสบความสำเร็จเพื่อให้คุณเข้าใจความต้องการและขั้นตอนต่างๆ เพื่อนำมาปรับแผนและแนวทางที่คุณเตรียมไว้

3. พัฒนาผลการศึกษา (Feasibility Study)

-วิเคราะห์ความเป็นไปได้ : ตรวจสอบความเป็นไปได้ของโครงการจากด้านเทคนิคและการเงิน ระยะเวลาในการดำเนินโครงการ

-วางแผนการดำเนินงาน : สร้างแผนการดำเนินงานที่ชัดเจน รวมถึงการจัดการที่ดินและการตรวจสอบ

หน่วยวัดพื้นที่ ที่ดิน ตามที่มีการใช้แบบไทย ไร่ งาน และ ตารางวา

หน่วยวัดพื้นที่ ที่ดิน ตามที่มีการใช้แบบไทย

การวัดขนาดพื้นที่ที่ดินในประเทศไทย มีทั้งใช้หน่วยวัดที่ดินแบบไทย และหน่วยวัดที่ดินแบบสากล ปะปนกัน ซึ่งถ้าเป็นการประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะมีการแสดงที่ดินเป็น หน่วย บาท : ตารางวา และ โฉนดที่ดินใช้หน่วยแสดงบนเอกสารสิทธิ์ เป็น ไร่ งาน และ ตารางวา  และ เราจะมีแนวทางในการแปลงหน่วยที่ปรากฎในเอกสารแสดงสิทธิ์ให้ง่ายต่อความเข้าใจและง่ายต่อการใช้งาน ได้อย่างไรบ้าง

หน่วยวัดที่ดิน
หน่วยวัดที่ดินในไทยที่ถูกใช้ระบุในโฉนดที่ดินและคำนวณราคาซื้อ-ขายมีด้วยกัน 3 หน่วยคือ “ไร่-งาน-ตารางวา” และมีความสัมพันธ์กับหน่วย “ตารางเมตร” จึงทำให้จดจำง่าย และคุณก็จะได้คำตอบแล้วว่า 1 ไร่ มีกี่ตารางวา

1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร

1 งาน = 100 ตารางวา = 400 ตารางเมตร

1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร

วัดทรายขาว ตำบลทรายขาว อำเภอพาน จังหวัดเชียงราย

            วัดทรายขาวเป็นวัดที่มีความโดดเด่นในเรื่องสถาปัตยกรรมร่วมสมัย ทั้งงานปั้นและงานโครงสร้างอาคารสถานที่ เป็นที่แปลกตาและน่าสนใจแก่ผู้ที่มาสักการะท่องเที่ยวและเยี่ยมชม และที่สำคัญมีพระพุทธรูปเก่าแก่อยู่คู่กับวัดมาอย่างยาวนาน  วัดห้วยทรายขาวเป็นวัดที่ตั้งอยู่ ตำบลทรายขาว อำเภอพาน จังหวัดเชียงราย เยื้องกับแหล่งท่องเที่ยวประจำตำบล คือบ่อน้ำร้อนห้วยทรายขาว หรือ น้ำพุร้อนห้วยทรายขาว

การขายฝาก การจำนอง การซื้อไปโอนกลับ...คืออะไร แล้วเงื่อนไขอะไรที่ต่างกัน..?

การขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดิน เป็นอีกรูปแบบหนึ่งของการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อขายฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งวิธีการนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในเงื่อนไขข้อตกลงตามสัญญาการขายฝาก และส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อครบกำหนดการไถ่ถอนที่มีการระบุไว้ในเงื่อนไขสัญญาที่มีการตกลงกัน  ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้ผลประโยชน์ที่สมน้ำสมเนื้อกับราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อจุงใจการตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

หมายเหตุ  ขายฝาก ต่างจาก ฝากขาย คือ “การขายฝาก” ลักษณะธุรกรรมที่ผู้ขายมีโอกาสซื้อคืนจากผู้รับฝากขาย ส่วนผู้รับฝากขายได้ผลตอบแทนคือดอกเบี้ย แต่ “การฝากขาย” เป็นรูปแบบของนิติกรรมประเภทหนึ่งที่ผู้ขาย แต่งตั้งหรือมอบหมายให้ตัวแทนหรือนายหน้า กระทำการขายทรัพย์สินแทนตน และได้ค่าตอบแทนเป็นค่ากำเหน็จ (ค่านายหน้า)

ข้อดีของการขายฝาก

1) การขายฝากต้องกระทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานกรมที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจได้
2) ผู้ขายฝากยังสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินที่ขายฝากได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน
3) ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาไถ่ออกไป ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี ในกรณีที่เมื่อครบกำหนดตามสัญญาไถ่ถอน ซึ่งผู้ขายฝากไม่สามารถที่จะดำเนินการไถ่ถอนคืนได้ในช่วงระยะเวลาที่ตกลงไว้ (ไม่เกิน 10 ปี)

5 เรื่องต้องที่ตรวจสอบก่อนจะทำการซื้อที่ดิน  (ส่วนของผู้ซื้อ)

1) ต้องรู้ก่อนว่าที่ดินแปลงที่จะซื้อนั้นอยู่ตรงไหน บริเวณไหน และที่สำคัญควรเข้าไปดูที่ดินแปลงที่จะซื้อ เพื่อทำการประเมินเบื้องต้นก่อนที่จะตัดสินใจ เช่น

-  ดูพื้นที่โดยรวมมีหน้าตาเป็นอย่างไร

-  ดูพื้นที่เข้าออกที่ดินที่จะทำการซื้อ ว่า ติดทางสาธารณะ หรือเป็นที่ดินตาบอด

-  ดูบริเวณพื้นที่ข้างเคียงมีลักษณะเป็นอย่างไร เช่น ติดกับบ่อขยะ หรือแหล่งเสื่อมโทรม เป็นต้น

2) ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน ว่าเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทไหน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) ; หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) หรือจะขอดูเอกสารสิทธิ์จากผู้ขายหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์

3) เมื่อดูเอกสารสิทธิ์แล้วไม่ชัดเจนยังติดข้อสงสัย ให้ติดต่อกรมที่ดินตามเขตพื้นที่ที่ระบุตำแหน่งในโฉนดที่ดิน เพื่อดำเนินการขอคัดสำเนาโฉนดที่ดิน (กรณี : ขอตรวจสอบเอกสารก่อนทำการซื้อขาย) เผื่อเจ้าหน้าที่สอบถามวัตถุประสงค์ในการคัดสำเนาโฉนด